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2009年10月01日

アンテナアパート?・・地デジ化とアパートのアンテナ

P1000270.jpgぽっかり浮かぶ雲は、涼しそうですが、今日も暑い日中の沖縄です。晴れ

再来年からのアナログ地上波の廃止に伴ない、急がなくてはいけない地デジ対策。
皆様のところは如何ですか?
沖縄は地デジ普及率最下位だったでしょうか。~(>_<。)~

先日、一戸建ての媒介をさせて頂いた大家さんへ、TVアンテナがデジタル対応か、確認して参りました。現在は、アナログのようですので、対応をどうしようか相談しておりました。

私の提案で、屋上にアンテナを一基用意して、分配器で各世帯へ配線しては如何でしょうと話すと、地域的にTV局の電波棟に向かって大きな丘があるので、受信が難しいとはなしておりました。
そう言えば、大家さんって通信が専門で、学校の先生をなさっていたんだ〜。@@
先生の方が、私より断然お詳しいのでした。^^;
その事をおくびにも出さず、私の話しを聞いて下さっていました。(失礼致しました。^^;)

地形的に西側へ傾斜していて、中腹あたりに物件があります。西に行くにつれ高度は低くなり谷のようになっています。谷の向こうはまた、広い範囲で丘になって上り傾斜(東傾斜)になっています。
電波は南東から(発射)飛んでいるとの事。
向かいの丘(東傾斜)は、電波棟に向かっているので、受信は良好だそうで、電波が丘の影になって受信不良の地域を補う為に、中継局があるようです。(レピーター?って言うんですか?あせあせ(飛び散る汗)

一時はケーブルTVも検討していたようですが、毎月使用料が出るより、地デジが上手く受信できるようならそちらの方が良いみたいです。
マンションやアパートの共同アンテナのデジタル対応は、組合や大家さんが期限までに対策する事が必要ですが、沖縄の普及がどこまで伸びていくのかが心配ですね。
この際σ(^^;)のTVは廃止にしようかな〜。

以前、浦添市内で30世帯前後のアパートの各ベランダから、TVアンテナがズラ〜っと出ている光景を目にした事があります。
大家さんでTVアンテナを用意していないのか、各世帯の個人個人でアンテナをあげている様子。よほど人気の地域なんでしょうか。それとも入居してはじめてアンテナがない事を告げられるのでしょうか。
電気屋さんには経済効果的には良いのでしょうが、何だか不利益を感じさせるアパートでした。
これから、地デジ化に追いつけず、築古のアパートに設備投資しない所が増え、各世帯からTVアンテナが出ている光景が増えてくるのでしょうかね〜。
ちばりよ〜沖縄。手(グー)

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2009年09月15日

重説が間違った?@@ 接道義務

土地の取引が無事に終わっても、接道(土地が道路に接する事)等現況が微妙な場合ですと、時間が経つにつれて経緯が分からなくなってしまう事もあります。
そして、また初めから調査をして、経緯を調べていかなくてはいけない場合もあります。

売主さん側の(媒介)土地売買の取引から数年後、買主さんがまた、売り出しを始め、委任を受けた媒介業者から、クレームとも取れる問い合わせが入りました。ぁぅ(TT; )
「重要事項説明書と違い、土地が接道してないじゃないですか〜」
都市計画区域(市街化区域)内では、建築基準法上の道路に接していなければ建築できません。
そんな重大な事、簡単に言わないでくださ〜い。
どのくらい調べたのか聞いてみると、地積測量図では、土地と位置指定道路(前面道路)が離れているので、接道していないと仰います。

位置指定道路の図は、測量図に記されていません。また、1/500のスケールでは許容誤差も大きくなります。
只単に紙を重ねて話してはいないと思うので、何故土地と道路が離れているか聞いてみますが、明確な答えが返ってきません。離れている図を役所へ持って行けば当然、建築許可が下りる訳もなく、突っ返される事になります。

当初、ウチで調べたのは、位置指定道路の申請書の取り寄せ(公文書公開請求書)と法務局にて公図、測量図、そして現況(現地)の確認を行い、役所職員とも現況確認をした事を記憶しております。
土地が位置指定道路(前面道路)へ2m以上接しているので、住宅の建築が出来ると確認ができ、それから広告を出し、買主さんが見付かり重要事項の説明を行いました。

数年前なので思い出すのに時間が掛かりますが、段々と思い出してきました。結構慎重に調査した事を...

道路を整備する為に法律で決められている面積の関係から、隣地も含め少し複雑な形状の地型になっています。
でも、この道路に面する土地を買ったみなさんが、公平に道路を使えるように、公平に建築できるようにと、道路を造った建設会社さんの工夫を感じさせます。
元々どういった目的で開発され、費用負担をし、今の形になったのかを数十年前に道路を造った建設会社の社長へお会いしてお話しを聞いてきた事もあります。

上記のような事も含め、当時調査した結果を伝え、前提は建築するために、このような土地の形になっていると思いますよと話すと、媒介業者さんもそりゃ〜そうだよね〜と納得できた様子です。
図面と現況では誤差や環境の変化があったりで、時間が経つに連れギリギリで区割りをしたデメリットが出ているようです。

人間ですから完璧はないかもしれませんが、不動産を売る方も、買う方も大切な財産ですので、間違いがない様に慎重に調査をして、気持ちの良いお取引の場を作りたいと考えています。重説には、細かい経緯は書いていませんが、書いてある事を裏付ける調査を行っております。

媒介業者の方より、当初ウチが調査した時の事をお問合せ頂く事は構いません。昔はどうだったのかな?と参考になれば嬉しい事です。^^
しかし、ウチが証明するものではありません。お客様より依頼をお受けになった物件は、必要な箇所をご自身でも調査なさってください。^^
売主様、買主様が良い取引をする為、買主様がお幸せ(住宅)を作る為に上手くいく方法を、探すご相談をしたいと考えます。

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2009年08月12日

ペット用間取りプランニング...

今朝から、間取りのプランニングをしていますが、中々シックリ来るものが、作れず苦戦しています。

2DK (和6洋6DK8) + 2DK (和6洋6DK8)

の左右対称のプランで、スペースがピッタリなのですが、収納がひとつしか作れません。2DKなのに収納がひとつしか無いのは、生活していて不便さを感じ、洋服タンスやチェストを置かなくてはいけなくなります。
すると、狭くなっちゃうんですよね〜。~(>_<。)~

なので、左右対称ではなく、
1LDK (洋7 DK9) + 2LDK (和6洋6LDK12)
にして、各部屋分の収納があった方が断然良いかと思います。
んが、しかし...
自分が住むならって事で、ダイニングセット、冷蔵庫、食器棚、ソファーやベッドを配置すると中々狭い!
まだまだ、工夫が必要なので、水周りの配置に大苦戦しています。

madori090812.bmp2LDKの方は、夫婦と子供2人の設定で、間取りと家具配置をしてみました。
なるべくオーソドックスに、どの部屋も明るく、全体的に風通しも良い間取りにしたい。

これだと、ペット用のトイレと、お風呂場に余裕がないかな...
ん〜
もう少し、頭をひねって考えてみます。
考えすぎなのかな〜...

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2009年08月10日

不動産売買Q&A。土地が傾斜していると...

以前、売地のご案内をしていると、お客様よりご質問がありました。
恥ずかしそうにしているお客様は、言いにくそうにしていましたが、何でも聞いてくださいと言うと、話してくださいました。
聞きたかった事は、土地は割と平坦ですが少しだけ東側へ傾斜しているのにお気付きになり、この土地に建物を建てると、建物もこの傾斜の様に斜めに建ってしまうのではないかと、ご心配されていました。
結構多いご質問です。

大丈夫です。垂直に建築できますよ。^^

むしろ、基礎をしっかり、柱や梁をしっかりした構造にしなくては、将来傾く事が考えられます。他にも、埋立地や盛土の地盤が、地震や大雨の影響、時間の経過に伴なう影響で、地盤沈下等が考えられます。
地質調査をしっかり行い、基礎、躯体の構造体を建築基準法に定められた基準にする事が大切だと思います。

不動産売買は、初めてなので分からないけど、聞き辛い...と、言う話しはよくあります。分かる範囲でしてたら、お応え致します。^^
些細な事でも、お聞きください。今回のご質問は、土地の重要事項説明書には、書かれない内容ですので、お客様がご心配のまま契約するより、聞いてみてスッキリしたお気持ちの方が良いですね。とても、参考になるご質問でした。


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