沖縄の不動産情報が見つかりますように(^▽^)o

西表島の住宅用地 139坪 更地   うるま市栄野比 石川バイパス(R329)沿い 【上東商事】



2010年02月01日

坪7万円 那覇へもアクセス良好

南城市玉城(たまぐすく)の売地のご紹介です。
坪単価が7万円で、50坪以上から分筆のご相談ができるそうです。

kozu02-1.jpg

物件の詳細はHPでご紹介中です。
南城市玉城(たまぐすく)分譲地。(地図あり)

合わせて、うるま市饒辺(のへん)の売地、100坪550万円(@5.5万円/坪)も掲載しております。

2010年2月1日現在の情報です。
有効期限:2月末日
完売の際はご容赦くださいませ。

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2010年01月12日

売土地(ビーチ近く) 〜恩納村真栄田 住宅用地〜 沖縄不動産

2010.01.12更新
2013.06.21更新
2013.10.23更新

恩納村字真栄田 与久田ビーチ近く
県道6号線沿いです。
P1080944-02.jpg

面積 : 957u(289.49坪)

価格 : *,***万円(価格変更)

交通:富里原バス停 徒歩1分
都市計画区域外−恩納村集落用域−第2種公園法
容積率200% 高さ13m以下
環境:住宅・別荘用地(自己居住用)
道路:西側接道 幅員10m 間口20m
引渡:相談
態様:媒介(専任)
情報有効期限 2013年12月末日迄
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2009年11月26日

契約条件、媒介業者の判断

本日は、少し長いですよ〜。久々に古い手帳を見ながら、思い出したので、「こんな事がありました。」を書いてみようと思います。最後までお付合いください。<(_ _)>

 借主様の依頼で、大型倉庫を探した事があります。本土より沖縄営業所設立を目指し、沖縄担当者さんと、半年掛けて、地域も規模もほど良い物件が見付かりました。
 貸しに出している物件の現地看板を見て、(貸主様側)仲介業者へ問合せ、契約へ向けて賃料や、倉庫内の現況をどの程度補修できるのか確認が始まりました。

媒介(仲介)業務は、中立公正な立場を前提に、貸主様、借主様双方の要望を調整していきます。
借主様からの要望は、借り側媒介業者へ話し、そこから、貸し側媒介業者を通して、貸主様へ伝わります。国交省から出ている、主任者登録の際の参考DVDでもそんな内容になっていました。不動産取引の一定のルールですね。

借りる方は、やはり安い方が良い。貸す方は、もちろん高い方が良い。広告に出ている金額は、面倒な交渉を省く為安く表示している業者もあれば、予め値引を前提にした金額を表示している業者もあります。物件によって様々でもあります。
今回も借りる方から「安くなりますかね〜?」と、相談がありました。築年数も30年を越え、雨漏りも確認できているとの事で、その辺りから少しでも調整できるか確認していきました。

先程の一定のルールにより、『借主→私→貸業者担当者→貸主』となり、賃料の調整は、双方納得いく金額で、落着きました。実際、(倉庫)営業する為には、火気類の商品があることから、消防法に則った消防設備(報知器等)の設置が必要です。これは、借りる側の都合で、設置が必要な事なので、借主に対して説得しますが、貸主様側の耳に入れて欲しいとの事で、相談する事になりました。

消防設備の他に、倉庫内の土間が痛んでいる事から、フォークリフトを走らせるのに支障が出そうなので、この補修も調整する事が必要です。
どちらも、費用負担を誰が持つか、もしくは、負担割合をどうするかをしっかり協議して、契約書の特約条項へ記載します。

私と貸側業者の担当者Aさんと、具体的な打合せを始めました。
消防設備に関しては、Aさんから貸主様へ伝えて返事をもらう事になり土間の件は...

私 「借主様の希望では、できればアスファルトなり、コンクリートなりで新しい床を作ってほしいとの事なんですが、相談できそうですか?」

A 「広いですよ〜。出来ません。」

私 「そうですよね〜。全部打設するなんて、相談し難いですよね〜。」

A 「逆に亀裂箇所のみの補修で、使ってくれるか聞いてください。」

私 「補修で使ってもらうよう話していますが、アスファルトを敷けるか確認して欲しいとの事です。」

A 「はい。聞いてみますよ。」(面倒くさいなぁの顔)

こんな感じで打合せを終え、返事待ち。
すぐに貸主様のところへ相談に行ったらしく、貸主様を目の前にして私の携帯電話に連絡をしてきました。

A 「消防の件は、借主さんの負担でやってもらえますか?」

私 「はい。分かりましたぁ。土間は如何でしたか?」

A 「貸主さんが、亀裂箇所をフォークが走れるくらいまで、補修をしてくださるので、土間のヤリ換えは厳しいです。借主さんが補修で対応できるか、今すぐ確認してくれませんか?お宅の判断で返事しないでくださいよ!ちゃんと借主さんに連絡取ってくださいよ!!連絡待ってます。」

ガチャッ
って、随分一方的で威圧的で(ブツブツ)びっくりですね〜。何かしたっけなぁ?

バイクで移動中だったので、事務所から掛け直したかったのですが、急いでいるようなので、その場から(もちろん停車中)本土の借主様へ電話して確認しました。土間を全部ヤリ換えるのは、負担が大きいのと、賃料を快く下げてもらったのでと、この辺りを話すと、「解った」と、「補修して貰えるのは助かる」とお返事を頂き、貸側業者Aさんへ折り返す。

が、電話に出ない...
5分も経ってないけど、打ち合わせ終わったのかな〜?後ほど、会社へ電話して、Aさんに代わって貰い、話せました。

私 「お世話になってます〜。倉庫の土間の件ですが...」

A 「ちゃんと、借主さんにきいたんですか?」(←何かしつこい)

私 「はい。直ぐに連絡取れ、確認しましたよ。フォークの走行に支障がないよう、補修して頂けるのは助かります。お願いしますとの事でした。」

A 「分かりました。伝えておきます。」
   (↑ニヤリと感じました。^^;)


私 「ところで、消防設備の件は、確認したのですか?貸主様へ。」

A 「当然でしょ。」

私 「何と確認したのですか?」

A 「え〜っと...」

私 「〇〇株式会社(←貸主)のどなたに確認したのですか?」

A 「...」

私 「確認してない...ですか?」

Aさんはあっさり話し始めました。消防設備の設置を貸主様側でも、負担できるか否か相談したのは、貸主担当者様ではなく、Aさんの上司であり、ダメだと返事しているのも上司だと。
何だか自分に言い聞かせるように、私にあんな話し方をしたのかな〜?
あれっ?そばに上司はいないのかなって感じです。Aさんは社内ですよね〜。^^;

ま。済んだ事なので、しょうがありません。媒介業者の方で判断する事は少なくありません。なるべく依頼者様がソンをしないように、又は細かい事で煩わしい思いをさせないようにです。
その後、重説作りでも、契約書作りでも、条文の文言で色々ありましたが、無事に賃貸借が開始され、今でもその倉庫は活躍しています。
何年も前の事なので書いてみました。Aさんまだ頑張ってらっしゃるかな〜?あれっ。Aさん何て名前だっけ...

長文、乱文最後までお読み頂きまして、ありがとうございます。よかったら、ブログのランキングへ『ぽちっ』と、お願い致します。

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2009年11月20日

沖縄不動産ブログ (このブログでは)不動産記事はなぜ少ないか...

前記事の2DK賃貸物件〜アイディア募集中〜ペット同居型検討(案)もOK は、継続してコメント開放されていますので、引き続きよろしくどうぞ〜。^^

ご要望がないと言う訳ではなく、このブログにコメントし辛い感じですかね〜。^^;単にアクセス数が少ないのが問題かもしれません。最近のこのブログを見てくださる方のアクセス数は、ページビューで普段60〜100くらいでしょうか。お休みの日は、半分くらいです。ユニーク数は30くらいで、こちらもお休みの日は、半分くらいになります。
解析を見ながら感じるのは、いつもこんなにたくさんの方が、このブログを見てくれてるんだ〜と、嬉しくなり感謝です。もちろん、もっとアクセスを増やしたいとも思いますが、コミュニケーションが取り合える範囲でもいいかなとも思ったりします。^^;
いつも、見てくださっている方、ありがとうございます。

このブログは、沖縄不動産ブログですが、不動産のお話しが、少ないですねぇ。爆弾 たまには雑記的な不動産のお話しもありますが、カテゴリを分けていないので埋もれてしまっています。書いた時に読んでもらって、時間が経てばアーカイブされる。ブログの特徴ですね。書く方にとっては、力作は埋もれて欲しくなかったり、力の抜けた記事は、早く埋もれてくれ〜なんて思ったりしませんか?σ(^^;)は、そんな感じです。

ブログを始める時に敷居が高く感じ、2年くらいやろうか、やるまいか悩んでいました。敷居の高さは、毎日欠かさず、不動産に関する事だけを書かなくては、不動産ブログに値しないのではないかと思っての事でした。でも、沖縄の中でもたくさんある同業者さんがドンドンブログを立上げて、ラッシュの時期がありました。同級生の不動産屋さんでも社長ブログを始めた時に、よ〜しこっちはスタッフブログだ〜と、とうとう始めてしまいました。^^ 気持ち的には、勝ち負けではありません。切磋琢磨の方がお互い想いの中にあり、普段の業務でも、少しずつ協力していったのでした。^^

ブログは、やはり見てくださる方がいらっしゃるのを感じると、モチベーションがあがり継続に繋がってきます。本日もブログをご覧頂いているみなさ〜ん。本日もご訪問、誠にありがとうございます。
私にエネルギーをくださ〜いグッド(上向き矢印) ブログのランキングに参加しています。下にあります『ブログ村沖縄』と『人気ブログRanking』のリンクをクリックして頂くと、一日一回有効のランキング投票ができます。こちらも、応援よろしくお願いします。ネズミに穴が開くほど、カチカチカチカチ連打してください。^^;(連打は冗談です)

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2009年10月09日

宅地購入にちょっと無茶ぶり

サッカー 昨夜のサッカーは残念ながら中学生との試合は出来ませんでしたが、いつもより参加メンバーが多かったので楽しいミニゲームになりました。^^
中学生チームは、那覇新都心にて遠征試合があったとの事で、スケジュールがバッティングしていたようです。人気のチームって事は、きっと強いですぞ〜。(゚▽゚;)

さて、今日のお話しは、以前あった土地購入希望者さんとのやりとりを、書いて参ります。

長の知り合いで、娘さん夫婦が住宅用地をお探しとの事で、お母さんから声を掛けて頂きました。娘さん夫婦は、多くの土地を見て回っている様ですが、全て建
築条件付の土地のみとの事です。自由設計で間取りは好みで配置できると説明を受け、シミュレーションや完成見学会も多く見ていると話していました。でも、
見せられる建物がシックリこないと仰います。建築コストを抑える為に、大まかな間取り等が決まっていると感じ、土地と建物を分けて考え、建築条件のない土地を探す事にしたようです。

お母さんのお家の近くに、売地がある事を伝えると、早速お嬢さんを連れて土地を見に来てくださいました。そして、設計事務所へ依頼して、家族構成や生活のパターンから建築士さんで間取りを考えて建てた、私の実家を見てもらう事にしました。建売にはない自由な間取りが出来ていると受け止めてくれたようで、お客様もそこの設計事務所へ依頼したいと仰っていました。
まず問題は、土地です。紹介した物件が気に入らなければ進みません。
お探しの地域で、ご希望の価格、多少の面積調整も出来る土地でしたので、かなり買い希望にマッチしています。

しかし、現実的にはもっと安くして、もっと土地を広げて欲しいと仰るお嬢さんでした。^^;
昔この土地自体に、お墓が建った事はないか?(戦後はないようです。)離れているが、見えるお墓があるので、(お墓の引越しが出来ないのであれば、)安くして欲しい。隣の建物の外壁が高すぎる。雨水が飛び込んで来るのではないか?(隣地に雨水を流すのは、原則いけないので、流れてくるようなら隣地が責任を持つべきとご説明→納得頂きました。)隣りの隣りの(建物)高い外壁が汚く古びているので、倒れてこないか、又お化けが出そうで怖いので安くして欲しい。(○口○*) ポーカン他にもありましたが、割愛です...

安くして欲しいのは分かりますが、もしあなたが売る側で、今の内容で値下げをお願いされたら、どう思いますか?と尋ねてみると...
「ばっかじゃないの〜って突っ返しますよ〜。ヾ(@゚▽゚@)ノあははぁ」
そうですよね。怒りたくなるかも知れませんね〜。^^;
土地が気に入り、ココで良いと言う事なら、買いたいのでいくらまで安くして欲しいと、売手(媒介)業者に相談してきます。
土地を買うか否か、今返事をしないで、ご家族ともご相談して、後日お返事してもらう事にしました。

長くなりそうですね〜。^^;一気に書いてしまいます。気になる方は続きをどうぞ。^^
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2009年10月01日

アンテナアパート?・・地デジ化とアパートのアンテナ

P1000270.jpgぽっかり浮かぶ雲は、涼しそうですが、今日も暑い日中の沖縄です。晴れ

再来年からのアナログ地上波の廃止に伴ない、急がなくてはいけない地デジ対策。
皆様のところは如何ですか?
沖縄は地デジ普及率最下位だったでしょうか。~(>_<。)~

先日、一戸建ての媒介をさせて頂いた大家さんへ、TVアンテナがデジタル対応か、確認して参りました。現在は、アナログのようですので、対応をどうしようか相談しておりました。

私の提案で、屋上にアンテナを一基用意して、分配器で各世帯へ配線しては如何でしょうと話すと、地域的にTV局の電波棟に向かって大きな丘があるので、受信が難しいとはなしておりました。
そう言えば、大家さんって通信が専門で、学校の先生をなさっていたんだ〜。@@
先生の方が、私より断然お詳しいのでした。^^;
その事をおくびにも出さず、私の話しを聞いて下さっていました。(失礼致しました。^^;)

地形的に西側へ傾斜していて、中腹あたりに物件があります。西に行くにつれ高度は低くなり谷のようになっています。谷の向こうはまた、広い範囲で丘になって上り傾斜(東傾斜)になっています。
電波は南東から(発射)飛んでいるとの事。
向かいの丘(東傾斜)は、電波棟に向かっているので、受信は良好だそうで、電波が丘の影になって受信不良の地域を補う為に、中継局があるようです。(レピーター?って言うんですか?あせあせ(飛び散る汗)

一時はケーブルTVも検討していたようですが、毎月使用料が出るより、地デジが上手く受信できるようならそちらの方が良いみたいです。
マンションやアパートの共同アンテナのデジタル対応は、組合や大家さんが期限までに対策する事が必要ですが、沖縄の普及がどこまで伸びていくのかが心配ですね。
この際σ(^^;)のTVは廃止にしようかな〜。

以前、浦添市内で30世帯前後のアパートの各ベランダから、TVアンテナがズラ〜っと出ている光景を目にした事があります。
大家さんでTVアンテナを用意していないのか、各世帯の個人個人でアンテナをあげている様子。よほど人気の地域なんでしょうか。それとも入居してはじめてアンテナがない事を告げられるのでしょうか。
電気屋さんには経済効果的には良いのでしょうが、何だか不利益を感じさせるアパートでした。
これから、地デジ化に追いつけず、築古のアパートに設備投資しない所が増え、各世帯からTVアンテナが出ている光景が増えてくるのでしょうかね〜。
ちばりよ〜沖縄。手(グー)

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2009年09月15日

重説が間違った?@@ 接道義務

土地の取引が無事に終わっても、接道(土地が道路に接する事)等現況が微妙な場合ですと、時間が経つにつれて経緯が分からなくなってしまう事もあります。
そして、また初めから調査をして、経緯を調べていかなくてはいけない場合もあります。

売主さん側の(媒介)土地売買の取引から数年後、買主さんがまた、売り出しを始め、委任を受けた媒介業者から、クレームとも取れる問い合わせが入りました。ぁぅ(TT; )
「重要事項説明書と違い、土地が接道してないじゃないですか〜」
都市計画区域(市街化区域)内では、建築基準法上の道路に接していなければ建築できません。
そんな重大な事、簡単に言わないでくださ〜い。
どのくらい調べたのか聞いてみると、地積測量図では、土地と位置指定道路(前面道路)が離れているので、接道していないと仰います。

位置指定道路の図は、測量図に記されていません。また、1/500のスケールでは許容誤差も大きくなります。
只単に紙を重ねて話してはいないと思うので、何故土地と道路が離れているか聞いてみますが、明確な答えが返ってきません。離れている図を役所へ持って行けば当然、建築許可が下りる訳もなく、突っ返される事になります。

当初、ウチで調べたのは、位置指定道路の申請書の取り寄せ(公文書公開請求書)と法務局にて公図、測量図、そして現況(現地)の確認を行い、役所職員とも現況確認をした事を記憶しております。
土地が位置指定道路(前面道路)へ2m以上接しているので、住宅の建築が出来ると確認ができ、それから広告を出し、買主さんが見付かり重要事項の説明を行いました。

数年前なので思い出すのに時間が掛かりますが、段々と思い出してきました。結構慎重に調査した事を...

道路を整備する為に法律で決められている面積の関係から、隣地も含め少し複雑な形状の地型になっています。
でも、この道路に面する土地を買ったみなさんが、公平に道路を使えるように、公平に建築できるようにと、道路を造った建設会社さんの工夫を感じさせます。
元々どういった目的で開発され、費用負担をし、今の形になったのかを数十年前に道路を造った建設会社の社長へお会いしてお話しを聞いてきた事もあります。

上記のような事も含め、当時調査した結果を伝え、前提は建築するために、このような土地の形になっていると思いますよと話すと、媒介業者さんもそりゃ〜そうだよね〜と納得できた様子です。
図面と現況では誤差や環境の変化があったりで、時間が経つに連れギリギリで区割りをしたデメリットが出ているようです。

人間ですから完璧はないかもしれませんが、不動産を売る方も、買う方も大切な財産ですので、間違いがない様に慎重に調査をして、気持ちの良いお取引の場を作りたいと考えています。重説には、細かい経緯は書いていませんが、書いてある事を裏付ける調査を行っております。

媒介業者の方より、当初ウチが調査した時の事をお問合せ頂く事は構いません。昔はどうだったのかな?と参考になれば嬉しい事です。^^
しかし、ウチが証明するものではありません。お客様より依頼をお受けになった物件は、必要な箇所をご自身でも調査なさってください。^^
売主様、買主様が良い取引をする為、買主様がお幸せ(住宅)を作る為に上手くいく方法を、探すご相談をしたいと考えます。

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2009年08月12日

ペット用間取りプランニング...

今朝から、間取りのプランニングをしていますが、中々シックリ来るものが、作れず苦戦しています。

2DK (和6洋6DK8) + 2DK (和6洋6DK8)

の左右対称のプランで、スペースがピッタリなのですが、収納がひとつしか作れません。2DKなのに収納がひとつしか無いのは、生活していて不便さを感じ、洋服タンスやチェストを置かなくてはいけなくなります。
すると、狭くなっちゃうんですよね〜。~(>_<。)~

なので、左右対称ではなく、
1LDK (洋7 DK9) + 2LDK (和6洋6LDK12)
にして、各部屋分の収納があった方が断然良いかと思います。
んが、しかし...
自分が住むならって事で、ダイニングセット、冷蔵庫、食器棚、ソファーやベッドを配置すると中々狭い!
まだまだ、工夫が必要なので、水周りの配置に大苦戦しています。

madori090812.bmp2LDKの方は、夫婦と子供2人の設定で、間取りと家具配置をしてみました。
なるべくオーソドックスに、どの部屋も明るく、全体的に風通しも良い間取りにしたい。

これだと、ペット用のトイレと、お風呂場に余裕がないかな...
ん〜
もう少し、頭をひねって考えてみます。
考えすぎなのかな〜...

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2009年08月10日

不動産売買Q&A。土地が傾斜していると...

以前、売地のご案内をしていると、お客様よりご質問がありました。
恥ずかしそうにしているお客様は、言いにくそうにしていましたが、何でも聞いてくださいと言うと、話してくださいました。
聞きたかった事は、土地は割と平坦ですが少しだけ東側へ傾斜しているのにお気付きになり、この土地に建物を建てると、建物もこの傾斜の様に斜めに建ってしまうのではないかと、ご心配されていました。
結構多いご質問です。

大丈夫です。垂直に建築できますよ。^^

むしろ、基礎をしっかり、柱や梁をしっかりした構造にしなくては、将来傾く事が考えられます。他にも、埋立地や盛土の地盤が、地震や大雨の影響、時間の経過に伴なう影響で、地盤沈下等が考えられます。
地質調査をしっかり行い、基礎、躯体の構造体を建築基準法に定められた基準にする事が大切だと思います。

不動産売買は、初めてなので分からないけど、聞き辛い...と、言う話しはよくあります。分かる範囲でしてたら、お応え致します。^^
些細な事でも、お聞きください。今回のご質問は、土地の重要事項説明書には、書かれない内容ですので、お客様がご心配のまま契約するより、聞いてみてスッキリしたお気持ちの方が良いですね。とても、参考になるご質問でした。


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