沖縄 宅建主任者 更新 講習会

この前、取引主任者証の住所変更を済ませたばかりですが、夏には有効期限が来てしまいます。＾＾
更新の手続きを下調べしました。準備の為に備忘ＬＯＧを．．．
有効期限の幅が、何だかかぶってますね〜。
５月１２日〜９月１日の間の人は、人数によって１回か２回に振り分けるのでしょうね。


沖縄県内
宅地建物取引主任者更新講習会日程
（一部）

●第１回
　受付締切　平成２２年４月１２日〜４月１６日
　講習実施日　平成２２年５月１２日（水）
　受付対象者　平成２２年５月１２日〜
　（有効期限）　〜平成２２年７月２０日

●第２回
　受付締切　平成２２年５月１７日〜５月２１日
　講習実施日　平成２２年６月１６日（水）
　受付対象者　平成２２年６月１６日〜
　（有効期限）　〜平成２２年９月１日

会場　浦添市てだこホール（予定）

�@受講料　１１，０００円

�Aカラー写真３枚（たて３ｃｍ×よこ２．４ｃｍ）（頭部２ｃｍ）

�B沖縄県証紙　４，５００円

�C認印

�D主任者証

�E主任者証のコピー１部

後は、更新通知のハガキを待つ

平成２２年度の講習会は上記の日程以降に、３〜６回まであります。
詳しくは、宅建協会（会員の場合）へお問合せください。

原野、山林、雑種地より気を付ける事

以前、お嬢さんの住宅用地を探すお手伝いをさせて頂いた方から、不動産のご相談を受けました。
電話でのお話しだったので、大まかなご相談でした。

お婿さんが、欲しい土地があると聞き、地目が原野になっているので、住宅が造れるのかご心配なさっていました。
原野と言うのは、これまでに建物が造られた事がないとか、人の手が加えられていない状態と考えていいと思います。住宅を造れば、建物を登記する際、原野から宅地へと地目変更される事が多いのです。登記は義務ではないので、住宅を建て、地目は原野のままにしている方もいらっしゃいます。
でも、資産税課は、宅地の評価で、固定資産税を計算します。

住宅用地を探す場合、原野、山林、雑種地などの地目はあまり気にしなくても良いと思います。
もちろん、田や畑の場合は、農業委員会の届出や、許可が必要になる事もあります。許可申請が必要な地域ですと、契約前にキチンと調べる必要がございます。
他にも墓地と言う地目もあります。実際には、もうお墓や遺骨がないところでも、建築はできません。保健所の墓地廃止許可書が必要になります。
地目は２３種類あります。

ご相談を受けている土地の地目は原野なので、むしろ注意をしなくちゃいけないのが、都市計画区域の内か外か？都計区域内なら何区域に指定されているかで、状況が大きく変わってきます。
ご相談者様は、区域が分からないので、大体の場所を聞くと、西原町〇〇なので、市街化調整区域内のようです。近隣には農業振興地域もあります。

農振地域では、ビニールハウスは出来ますが、住宅の建築はできません。調整区域は、市街化（建築）を抑制する区域です。元々集落がある既存宅地の区域だといいのですが、そこも外れているようです。農業従事者でもなく、分家でもなく、立退き（収用）でもないようなので、調整区域内で住宅を建てようとしても難しいと思います。

こんな感じでお話しをしていると、買おうとしている土地の状況の話しに移りました。お婿さんは、地主さんから直接、土地を買おうとしているようで、お母様がご心配なさっている。坪２０万円なので、安いと思いお婿さんが目を付けているらしいのですが、そもそも住宅が建てられない様な区域に指定されていれば、土地を購入しても、住宅を建てるという目的は果たせません。
周りに住宅がありますか？と聞くとないようです。現況は資材置き場になっているそうです。
それに、西原町のあの地域でしたら、坪２０万円は高いように思いますが、〇〇ハイツ内なら安いかもしれません。詳しい場所が分からないと、判断できませんので、曖昧な返事になってしまいます。

今度、直接お会いして、ご相談できそうです。良いご縁になるといいな。＾＾


追記：同日
「登記は義務ではないので」を少し補足しますと、表題部に係る表示登記の部分に変更があった場合、つまり、地目が登記上と現況に差異があった場合、現況を変えた場合、１ヵ月以内に変更の申請を行う義務があるようです。（不動産登記法第３７条第１項）
所有権の登記は、義務ではなく、所有者本人が第三者に対して、自分の不動産だと主張できるよう、対抗要件の為に自分の意思で登記を行う。
まとめると、表題部の地目又は地積に変更があった場合、ひと月以内に変更登記を行う義務があり、所有権移転や保存登記には、登記しなくてはいけないと言う義務はない。

私は、地目も現況と変わった場合、変更の登記義務はないと思っていましたが、気になって検索すると、「地目の場合は義務がある」とするサイトをいくつか見かけ、不動産登記法第３７条に辿り着きました。
　これが今も生きているとした場合、補足の通りになると思います。
国の場合は、地目と現況が変わっても、登記義務は発生しないのかな？国の場合はＯＫみたいなのが、ありましたよね？試験勉強以来、忘れてしまいました。＾＾；
よく目にするのが、国道の入った公図、県道の入った公図にある道路です。

県道の場合、地目は「道」公衆用道路としての地目になっていますが、国道は原野とか山林とかのままで、疑問に思い、国道管理事務所に電話で確認した事があります。
国道は、地目変更してませんと仰っていました。公図の線の形から、道はココからココまでと認識できますが、地目は様々で道となってはいません。それで、勘違いしていたのでした。

宅地建物取引主任者証 住所変更届け

そろそろ有効期限（５年）が迫っているなぁと思い、主任者証を眺めていると．．．
あっ！最近住所変更したんだ。（汗）
県に登録されている旧住所に、更新のハガキが行ったら大変．．．届かない。郵便局で転送してくれるから大丈夫かな。＾＾
イヤイヤ、前に引っ越した時に、住所変更の手続きも済み、転送されている郵便物もあるなか、転送してくれなかった郵便物が数通あり！

車を譲ろうとして、貰い手の方から住民票やら送ってもらったのに、転送されずに送り返されてしまったことがあります。結局、車はもういらないようで、音信不通になっちゃいました。
銀行のキャッシュカードも古くなったので、再発行してもらった時期も重なり、郵送されず銀行からの連絡で分かった事もありました。＾＾；

今度も用心した方が良さそう．．．

早速沖縄県宅建協会で手続きの方法を聞き、忘れないうちに書き留めておきます。

---

• 沖縄県本庁１０階　建築指導課に届け出る。

土木事務所の場合１０日ほど預るようです。本庁はその日のうちに（裏書）交付。

• 宅地建物取引主任者資格登録簿　変更登録申請書

（沖縄県ＨＰ▼宅地建物取引主任者の届出書類一覧）
http://www.pref.okinawa.jp/kenshidou/forms/pg116.html

• 住民票抄本（新住所記載）

• 宅地建物取引主任者証

---

住所のほかにも、氏名、本籍、勤務先が変わると、変更届けが必要。

リノベーション。古い建物が蘇ると嬉しいな。＾＾

本日もランキングへたくさんの
応援クリック、ありがとうございます
クリックまだだから、応援してもいいよと言う方は
こちらお願いします。＾＾→ブログ村沖縄　と　人気ブログRanking


古〜い貸室のリフォームを、建築士さんにプランニングしてもらい、σ(･･｡) にプレゼンしてもらいました。
ヤラレタ〜＾＾
久しぶりに、ワクワクするようなプランニング！
「２ＤＫの狭い間取りを１ＬＤＫにして、個性を出すべくキャラクターをＣＵＢＥ（箱）にします。」と．．．

部屋の機能は、住まう方が自由にカスタマイズ出来るように、間仕切壁を極力なくし広い空間を作り、水周り（キッチン、バス、トイレ）を一つのＣＵＢＥ（箱）の中に集めてしまう。その箱（壁）の色を、部屋ごとに変えたりしてアクセントをつける。
まだ計画段階で、予算の関係もあり、計画が進むか分かりませんが、もってきて頂いた６つのプランのうち、２つを中心に調整していきそうです。リフォームと言うより、リノベーションです。

家の中の動線も簡潔になり、お洒落な空間ができそうです。＾＾
計画を進めるに連れて、煮詰まってくると思います。
今のままでは、玄関を開けると、共用の外廊下から部屋内の奥まで見えてしまう。建築士さんからは、「見せるインテリアを作って頂ける様な空間にして、むしろ見せたい部屋になれば良いと思います。」とお話しでした。
この辺が、難しいですね〜。

私の友人でも、１ＳＬＤＫの部屋にカーペット、テーブル、カーテン、ポスターや絵、ＴＶ、オーディオなど色々凝っていて、オサレな男性一人暮らしの部屋を作っている人もいれば、３ＬＤＫの２部屋とリビングのフスマを取り払い、デッカイ空間をつくり、ＴＶも大きくオーディオも充実していて、くつろぐ（遊ぶ）部屋と、寝室が充実していますが、自炊は一切なしと決め、コンロも冷蔵庫もなしのスタイルの男性一人暮らし。
前者は見せてもいい部屋と言うより、 見せたい、自慢できる部屋、後者は普通。見られても構わないくらいな感じ。

不特定多数を対象に募集をするので、部屋の中を見せたくない方もいると思います。
１Ｒｏｏｍに多い、玄関ホールと、キッチンが共用になっているプランは、あまり自炊をしない人には、他の空間が広く使えて良いのですが、毎日自炊する方には、衛生面も含めて抵抗があると思います。

多額の費用をかける家主さんが一番気になるのは、全部貸したい（空室なしを目指す）と言う強い思いがります。
人口の少ない沖縄（人口密度の低い地域）では、ターゲットを絞りすぎるのは、少々冒険に思います。落ち着き所がどこになるか分かりませんが、プレゼンを聞いていると、アアしたい、コウしたいと思い浮かぶほど、
ワクワクです。
資金面など色々な問題がありますが、住む人も貸す人も建物も喜ぶ方向に進むといいなと思います。

沖縄の賃貸物件、照明器具は付いているのが一般的。風呂釜は？

先日、東京ご出身の建築士さんと、古い賃貸物件のビルを改修する設計の打合せをしていました。沖縄へ来て間もないようです。ようこそ、おきなわへ。＾＾
ＴＶのビフォーアフターみたいな、リフォームで古い建物を甦らせる設計も得意としているようです。沖縄の建築設計、施工の大きな会社から声が掛かり、転職、移住を果たしたそうです。

お話しをしていて、リフォーム後の照明器具について、配線だけ設けて、器具は付けないみたいな話しになりました。リフォームは、賃貸のお部屋です。
関東では、賃貸物件の照明器具は借りる人が用意し、退去する時に器具も引き上げるのが一般的だと思いますが、沖縄での貸室では、照明器具を家主さんが用意しているのが一般的です。蛍光灯や電球が切れたら、借主さんの負担で交換します。退去時も器具、蛍光灯、電球はそのままです。

細かいところで、違いがあるのは、注意が必要ですが面白いですね。
その他には〜．．．
湯船の違いがあります。最近はバスタブ付きの賃貸物件も多くありますが、シャワーのみの物件も多くあります。水道（蛇口）はあるのですが、バスタブはない。バスタブが置けるようなスペースが設けてあり、借りる人が、必要に応じて用意して、壁や床に固定せず置いたまま使います。退去時には、借主さんがバスタブも引き上げます。

シャワーのみの場合、鏡の位置も立ったまま浴びる高さに設置されています。
バスタブがある場合、これも最近増え始めたと思いますが、座って浴びるのに便利な高さに設置されています。
バスタブが設置されている物件でも、湯沸かし器（給湯器）は当然に付いていますが、風呂釜はほとんどありません。
湯船にお湯を張ったら、すぐに入らないと冷めてしまいます。冷めた時には、お湯を熱〜い温度設定にして、足し湯したりします。その時シャワーも熱いので危険です。ご注意を．．．

一般的だと思う事が、場所によってこんなに違いがあるものですね。＾＾

坪７万円 那覇へもアクセス良好

南城市玉城（たまぐすく）の売地のご紹介です。
坪単価が７万円で、５０坪以上から分筆のご相談ができるそうです。



物件の詳細はＨＰでご紹介中です。
南城市玉城（たまぐすく）分譲地。（地図あり）

合わせて、うるま市饒辺（のへん）の売地、１００坪５５０万円（＠5.5万円/坪）も掲載しております。

2010年2月1日現在の情報です。
有効期限：２月末日
完売の際はご容赦くださいませ。

売土地（ビーチ近く） 〜恩納村真栄田 住宅用地〜 沖縄不動産

2010.01.12更新
2013.06.21更新
2013.10.23更新

恩納村字真栄田　与久田ビーチ近く
県道６号線沿いです。


面積　：　９５７�u（２８９．４９坪）

価格　：　*，***万円（価格変更）

交通：富里原バス停　徒歩１分
都市計画区域外−恩納村集落用域−第２種公園法
容積率２００％　高さ１３ｍ以下
環境：住宅・別荘用地（自己居住用）
道路：西側接道　幅員10ｍ　間口20ｍ
引渡：相談
態様：媒介（専任）
情報有効期限　2013年12月末日迄
.続きを読む

契約条件、媒介業者の判断

本日は、少し長いですよ〜。久々に古い手帳を見ながら、思い出したので、「こんな事がありました。」を書いてみようと思います。最後までお付合いください。<(_ _)>

　借主様の依頼で、大型倉庫を探した事があります。本土より沖縄営業所設立を目指し、沖縄担当者さんと、半年掛けて、地域も規模もほど良い物件が見付かりました。
　貸しに出している物件の現地看板を見て、（貸主様側）仲介業者へ問合せ、契約へ向けて賃料や、倉庫内の現況をどの程度補修できるのか確認が始まりました。

媒介（仲介）業務は、中立公正な立場を前提に、貸主様、借主様双方の要望を調整していきます。
借主様からの要望は、借り側媒介業者へ話し、そこから、貸し側媒介業者を通して、貸主様へ伝わります。国交省から出ている、主任者登録の際の参考ＤＶＤでもそんな内容になっていました。不動産取引の一定のルールですね。

借りる方は、やはり安い方が良い。貸す方は、もちろん高い方が良い。広告に出ている金額は、面倒な交渉を省く為安く表示している業者もあれば、予め値引を前提にした金額を表示している業者もあります。物件によって様々でもあります。
今回も借りる方から「安くなりますかね〜？」と、相談がありました。築年数も３０年を越え、雨漏りも確認できているとの事で、その辺りから少しでも調整できるか確認していきました。

先程の一定のルールにより、『借主→私→貸業者担当者→貸主』となり、賃料の調整は、双方納得いく金額で、落着きました。実際、（倉庫）営業する為には、火気類の商品があることから、消防法に則った消防設備（報知器等）の設置が必要です。これは、借りる側の都合で、設置が必要な事なので、借主に対して説得しますが、貸主様側の耳に入れて欲しいとの事で、相談する事になりました。

消防設備の他に、倉庫内の土間が痛んでいる事から、フォークリフトを走らせるのに支障が出そうなので、この補修も調整する事が必要です。
どちらも、費用負担を誰が持つか、もしくは、負担割合をどうするかをしっかり協議して、契約書の特約条項へ記載します。

私と貸側業者の担当者Ａさんと、具体的な打合せを始めました。
消防設備に関しては、Ａさんから貸主様へ伝えて返事をもらう事になり土間の件は．．．

私　「借主様の希望では、できればアスファルトなり、コンクリートなりで新しい床を作ってほしいとの事なんですが、相談できそうですか？」

Ａ　「広いですよ〜。出来ません。」

私　「そうですよね〜。全部打設するなんて、相談し難いですよね〜。」

Ａ　「逆に亀裂箇所のみの補修で、使ってくれるか聞いてください。」

私　「補修で使ってもらうよう話していますが、アスファルトを敷けるか確認して欲しいとの事です。」

Ａ　「はい。聞いてみますよ。」（面倒くさいなぁの顔）

こんな感じで打合せを終え、返事待ち。
すぐに貸主様のところへ相談に行ったらしく、貸主様を目の前にして私の携帯電話に連絡をしてきました。

Ａ　「消防の件は、借主さんの負担でやってもらえますか？」

私　「はい。分かりましたぁ。土間は如何でしたか？」

Ａ　「貸主さんが、亀裂箇所をフォークが走れるくらいまで、補修をしてくださるので、土間のヤリ換えは厳しいです。借主さんが補修で対応できるか、今すぐ確認してくれませんか？お宅の判断で返事しないでくださいよ！ちゃんと借主さんに連絡取ってくださいよ！！連絡待ってます。」

ガチャッ
って、随分一方的で威圧的で（ブツブツ）びっくりですね〜。何かしたっけなぁ？

バイクで移動中だったので、事務所から掛け直したかったのですが、急いでいるようなので、その場から（もちろん停車中）本土の借主様へ電話して確認しました。土間を全部ヤリ換えるのは、負担が大きいのと、賃料を快く下げてもらったのでと、この辺りを話すと、「解った」と、「補修して貰えるのは助かる」とお返事を頂き、貸側業者Ａさんへ折り返す。

が、電話に出ない．．．
５分も経ってないけど、打ち合わせ終わったのかな〜？後ほど、会社へ電話して、Ａさんに代わって貰い、話せました。

私　「お世話になってます〜。倉庫の土間の件ですが．．．」

Ａ　「ちゃんと、借主さんにきいたんですか？」（←何かしつこい）

私　「はい。直ぐに連絡取れ、確認しましたよ。フォークの走行に支障がないよう、補修して頂けるのは助かります。お願いしますとの事でした。」

Ａ　「分かりました。伝えておきます。」
　　　（↑ニヤリと感じました。＾＾；）


私　「ところで、消防設備の件は、確認したのですか？貸主様へ。」

Ａ　「当然でしょ。」

私　「何と確認したのですか？」

Ａ　「え〜っと．．．」

私　「〇〇株式会社（←貸主）のどなたに確認したのですか？」

Ａ　「．．．」

私　「確認してない．．．ですか？」

Ａさんはあっさり話し始めました。消防設備の設置を貸主様側でも、負担できるか否か相談したのは、貸主担当者様ではなく、Ａさんの上司であり、ダメだと返事しているのも上司だと。
何だか自分に言い聞かせるように、私にあんな話し方をしたのかな〜？
あれっ？そばに上司はいないのかなって感じです。Ａさんは社内ですよね〜。＾＾；

ま。済んだ事なので、しょうがありません。媒介業者の方で判断する事は少なくありません。なるべく依頼者様がソンをしないように、又は細かい事で煩わしい思いをさせないようにです。
その後、重説作りでも、契約書作りでも、条文の文言で色々ありましたが、無事に賃貸借が開始され、今でもその倉庫は活躍しています。
何年も前の事なので書いてみました。Ａさんまだ頑張ってらっしゃるかな〜？あれっ。Ａさん何て名前だっけ．．．

長文、乱文最後までお読み頂きまして、ありがとうございます。よかったら、ブログのランキングへ『ぽちっ』と、お願い致します。

沖縄不動産ブログ （このブログでは）不動産記事はなぜ少ないか...

前記事の2DK賃貸物件〜アイディア募集中〜ペット同居型検討(案)もＯＫ は、継続してコメント開放されていますので、引き続きよろしくどうぞ〜。＾＾

ご要望がないと言う訳ではなく、このブログにコメントし辛い感じですかね〜。＾＾；単にアクセス数が少ないのが問題かもしれません。最近のこのブログを見てくださる方のアクセス数は、ページビューで普段６０〜１００くらいでしょうか。お休みの日は、半分くらいです。ユニーク数は３０くらいで、こちらもお休みの日は、半分くらいになります。
解析を見ながら感じるのは、いつもこんなにたくさんの方が、このブログを見てくれてるんだ〜と、嬉しくなり感謝です。もちろん、もっとアクセスを増やしたいとも思いますが、コミュニケーションが取り合える範囲でもいいかなとも思ったりします。＾＾；
いつも、見てくださっている方、ありがとうございます。

このブログは、沖縄不動産ブログですが、不動産のお話しが、少ないですねぇ。　たまには雑記的な不動産のお話しもありますが、カテゴリを分けていないので埋もれてしまっています。書いた時に読んでもらって、時間が経てばアーカイブされる。ブログの特徴ですね。書く方にとっては、力作は埋もれて欲しくなかったり、力の抜けた記事は、早く埋もれてくれ〜なんて思ったりしませんか？σ(^^；)は、そんな感じです。

ブログを始める時に敷居が高く感じ、２年くらいやろうか、やるまいか悩んでいました。敷居の高さは、毎日欠かさず、不動産に関する事だけを書かなくては、不動産ブログに値しないのではないかと思っての事でした。でも、沖縄の中でもたくさんある同業者さんがドンドンブログを立上げて、ラッシュの時期がありました。同級生の不動産屋さんでも社長ブログを始めた時に、よ〜しこっちはスタッフブログだ〜と、とうとう始めてしまいました。＾＾　気持ち的には、勝ち負けではありません。切磋琢磨の方がお互い想いの中にあり、普段の業務でも、少しずつ協力していったのでした。＾＾

ブログは、やはり見てくださる方がいらっしゃるのを感じると、モチベーションがあがり継続に繋がってきます。本日もブログをご覧頂いているみなさ〜ん。本日もご訪問、誠にありがとうございます。
私にエネルギーをくださ〜い　ブログのランキングに参加しています。下にあります『ブログ村沖縄』と『人気ブログRanking』のリンクをクリックして頂くと、一日一回有効のランキング投票ができます。こちらも、応援よろしくお願いします。ネズミに穴が開くほど、カチカチカチカチ連打してください。＾＾；（連打は冗談です）

宅地購入にちょっと無茶ぶり

　昨夜のサッカーは残念ながら中学生との試合は出来ませんでしたが、いつもより参加メンバーが多かったので楽しいミニゲームになりました。＾＾
中学生チームは、那覇新都心にて遠征試合があったとの事で、スケジュールがバッティングしていたようです。人気のチームって事は、きっと強いですぞ〜。(ﾟ▽ﾟ;)

さて、今日のお話しは、以前あった土地購入希望者さんとのやりとりを、書いて参ります。
社
長の知り合いで、娘さん夫婦が住宅用地をお探しとの事で、お母さんから声を掛けて頂きました。娘さん夫婦は、多くの土地を見て回っている様ですが、全て建
築条件付の土地のみとの事です。自由設計で間取りは好みで配置できると説明を受け、シミュレーションや完成見学会も多く見ていると話していました。でも、
見せられる建物がシックリこないと仰います。建築コストを抑える為に、大まかな間取り等が決まっていると感じ、土地と建物を分けて考え、建築条件のない土地を探す事にしたようです。

お母さんのお家の近くに、売地がある事を伝えると、早速お嬢さんを連れて土地を見に来てくださいました。そして、設計事務所へ依頼して、家族構成や生活のパターンから建築士さんで間取りを考えて建てた、私の実家を見てもらう事にしました。建売にはない自由な間取りが出来ていると受け止めてくれたようで、お客様もそこの設計事務所へ依頼したいと仰っていました。
まず問題は、土地です。紹介した物件が気に入らなければ進みません。
お探しの地域で、ご希望の価格、多少の面積調整も出来る土地でしたので、かなり買い希望にマッチしています。

しかし、現実的にはもっと安くして、もっと土地を広げて欲しいと仰るお嬢さんでした。＾＾；
昔この土地自体に、お墓が建った事はないか？（戦後はないようです。）離れているが、見えるお墓があるので、（お墓の引越しが出来ないのであれば、）安くして欲しい。隣の建物の外壁が高すぎる。雨水が飛び込んで来るのではないか？（隣地に雨水を流すのは、原則いけないので、流れてくるようなら隣地が責任を持つべきとご説明→納得頂きました。）隣りの隣りの（建物）高い外壁が汚く古びているので、倒れてこないか、又お化けが出そうで怖いので安くして欲しい。(○口○*) ﾎﾟｰｶﾝ他にもありましたが、割愛です．．．

安くして欲しいのは分かりますが、もしあなたが売る側で、今の内容で値下げをお願いされたら、どう思いますか？と尋ねてみると．．．
「ばっかじゃないの〜って突っ返しますよ〜。ヾ(@ﾟ▽ﾟ@)ﾉあははぁ」
そうですよね。怒りたくなるかも知れませんね〜。＾＾；
土地が気に入り、ココで良いと言う事なら、買いたいのでいくらまで安くして欲しいと、売手（媒介）業者に相談してきます。
土地を買うか否か、今返事をしないで、ご家族ともご相談して、後日お返事してもらう事にしました。

長くなりそうですね〜。＾＾；一気に書いてしまいます。気になる方は続きをどうぞ。＾＾
.続きを読む