沖縄の不動産情報が見つかりますように(^▽^)o

西表島の住宅用地 139坪 更地   南城市大里字古堅 178坪 宅地



2010年05月17日

定期、物件回り。雨天時の様子。

梅雨らしい雨が続いております。
この時期に降らないと、真夏の水不足が心配される反面、土曜日から(3日間)強く降り続けているので、今度は土砂崩れが心配です。
お客様からお預かりしている、売地も心配なので、これから見回りに行きます。

定期的に物件を見て回ると、周辺の変化も見えます。
先日行った物件は、地主さんもあまり行かない土地でしたので、隣地が柵を設けているのに気が付きませんでした。
図面は持っていませんでしたが、柵の位置が明らかに越境しています。(かるく2m以上)
隣地はヤードになっているので、たぶん、土地の使用者と、地主さんは別だと思われます。近くに人がいないので、その日はそのまま帰りました。

お預かりしている物件の地主さんに、電話で状況の報告と、隣地からの連絡があったのか確認してみましたが、知らないとの事でした。
その後は、地主さんから隣地へお話ししてもらう事になりました。

定期的に見てくるって大切ですね〜。普段は、看板の確認くらいですが、雨天の日とかも、変化が見られる事もあるので重要だと思います。
買う方は、お天気の良い日に見られる事が多いので、雨の時はどうですか?と、聞かれる事もよくあります。

他業者さんの取扱っている物件の下見に行った時に、物件の道向かいの川が氾濫して、道路も冠水している状態。ガードレールがなかったので、川と道路の境が見え難い状態。怖いですね〜。
結局、購入希望者様をご案内する事は、ありませんでした。

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2010年05月13日

瑕疵担保責任 −心理的瑕疵−

P1000551.jpg昨日は先日から話していました、宅建主任者の資格更新の為に、朝から講習へ行きました。
スケジュール表を見ると、学校の時間割のようになっています。^^;
50分授業(講義)、10分休憩のペースで、6時限ありました。
実務に沿った内容で、かなり広範囲なので、講義する方も忙しい...と、言うかイッパイいっぱい。
まだ、話し足りないので、5分オーバーとかになっている方もいました。(休み時間5分になっちゃった)
定められた内容だと思うので、省けないんでしょうね〜。

お昼時間には、お茶と豪華なお弁当もありました。

後半は、民法、価格査定、不動産税法のお勉強。
どの授業でもそうでしたが、特に民法や、税法は、紛争事例を元に講義を行ってくれ、とても意義深い内容でした。
実際に起こった場合、どう判断するか、微妙な所のつっこんだお話しもありました。

内容は、結構シビアなものですので、ご興味のある方は、追記をご覧ください。

講義内容は全体的に、宅建主任者の多くが勤める、宅建業者自身を守る事が前提ではなく、媒介なら売主様、買主様双方の紛争が起こらないように取引をするに は、どうしたら良いのかとなっていました。
普段からしっかりと、色んな事例を勉強したい部分です。^^

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2010年04月14日

運転免許や宅建主任者の資格。住所変更は早目がいいですね☆

P1000516.jpg沖縄県宅建協会へ講習の申込へ行きました。
受付中に、私に対応して下さっていた方に、電話が入り宅建主任の申込について聞いているようでした。

名前が変わった事と、住所変更したが、まだ届け出ていないと言う内容でしょう。
変更の手続き手順を案内してましたが、私が思うに、更新通知のハガキがきていないんでしょうね。きっと...

そう、引っ越したけど、未届けで気になっている、あなたですよ〜。
ハガキの発送が始まっているので、急いだ方が良いと思います。
県の方で第2回講習会への調整をお願いした方がいいんじゃないでしょうかね〜。
もちろん、間に合えばそれに越した事はありません。^^

私が県庁で住所変更した様子はこんな感じでしたよ。
県庁10階⇒エレベーターを降りて北側棟左廊下へ⇒右奥が建築指導課。
宅建に関しては、突き当たり手前、奥の扉からお入りくださいとなっています。
地下駐車場に車を停め、手続きを終えて車で出て行くまで、30分も掛からなかったと思います。

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2010年04月08日

ココだけの話し(中古住宅情報)です。アノネ・・・(ノ゚ー゚(; ̄□ ̄)ナヌッ?

住宅用地や中古住宅の、需要が高い首里石嶺地域。
ちょびっと、外れていますが、石嶺団地自治会広場近くに、中古住宅があります。
所在地は、西原町字幸地です。

お客様とのご相談の多くは、那覇市内の小学校へ通いたいとの内容が多いのですが、石嶺町では供給と言うか物件の方が少ないかもしれません。

幸地は石嶺に隣接しているのですが、市町村を跨いで隣接校に行くのは難しいようです。
私が子どもの頃はいた様な気もしますけどね...^^;
幸地ですと、西原高校近くの坂田小学校へ通うよりも、城東や石嶺小学校の方が断然近いですし、夜道も明るいし、路地が多かったので車も安心。
なので、昔は西原町幸地から那覇市内の学校へ...

昔の話です...

さて、中古住宅の情報ですが、業者預かりの物件なので、同業者様すみません(ご相談しましょう)。一般のお客様向けの情報でございます。探しに行っちゃいますかね?^^;

県営幸地高層住宅近く
土地66.54坪
建物34.14坪
地上2階建て/RCB造/築32年

お問合せはこちら
電話0988841555
営業:花城まで

本物件情報有効期限
2010年4月15日迄

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2010年03月19日

中古住宅3LDK仲井真中区域で探しています。

中古住宅を探していて、お客様のご予算に合いそうならと、土地の方も平行して探しています。
土地情報はドンドン集まってきますが、中々条件にあう中古住宅が、みつかりません。

情報をお持ちの方、土地建物のご売却をお考えの方、ご連絡くださいませ。<(_ _)>

規模 : 3LDK〜  (中古一戸建て住宅)
区域 : 仲井真中学校区域

土地のみの物件は、建築条件の付いていない方をお願い致します。

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2010年03月15日

自販機80円  申告忙し終わった〜^^v 税金。控除を探す。

更新がだいぶ空いてしまいました。無更新中も応援して頂き、ありがとうございますexclamation

確定申告は、本日までとなっていますが、皆さま如何でしょうか。追い込みでラストスパートを掛けている方も多いのではないでしょうかね〜。
ウチの会社の申告は既に終わっていましたが、去年、土地を売った地主さんを担当している税理士さんからご連絡を頂いたり、買った方からは、住宅ローン減税のご相談を受けたり、まだまだ、経理作業を続けていました。

金融機関から融資を受け、自己居住用に不動産を取得した場合、色々な要件がありますが、住宅借入金等特別控除の適用を受ける事が出来れば、所得税の控除に繋がります。適用要件は「続きを読む」で引用しています。

居住の日が平成21年1月1日以降ですと、10年OR15年と選択できたのがこれまでのとは違い、10年のみとなっています。しかし、控除を受けれる最高額が、50万円(平成21年)となっています。今年(平成22年)、居住の用に供した場合最高額40万円となっています。
今年も、自己居住の為の住宅は買い時のように思います。

こちらは少し勉強不足ですが、住宅取得資金に掛かる贈与税に関しても、一定要件を満たすと500万円を上限に、税金が掛からないものも施行されています。(No.4405)
受けられる控除は、ドンドン受けて、節約に繋げる事は、良い事だと思いますので、この時期は毎年勉強です。


話しは変わりますが、沖縄の自動販売機では、缶コーヒーが110円で買えます。法務局や税務署へ行くと買いたくなります。
法務局へ行くと、那覇でも、宜野湾でも、名護でも、局内にある自販機のジュースの値段が、一律10円安くなっています。缶コーヒーが100円。^^
税務署へ行くと〜...
なんと、80円で売っています。@@
何の差なんでしょうね〜
やっぱ、国内各税務所一括契約って事で、設置台数で下げるんでしょうね。だとすると、入札を行って決まっているのでしょう...か?^^
凄い台数でしょうね〜。余談でした。続きを読む(住宅借入金等特別控除要件)

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2010年03月07日

沖縄 宅建主任者 更新 講習会

この前、取引主任者証の住所変更を済ませたばかりですが、夏には有効期限が来てしまいます。^^
更新の手続きを下調べしました。準備の為に備忘LOGを...
有効期限の幅が、何だかかぶってますね〜。
5月12日〜9月1日の間の人は、人数によって1回か2回に振り分けるのでしょうね。


沖縄県内
宅地建物取引主任者更新講習会日程
(一部)

●第1回
 受付締切 平成22年4月12日〜4月16日
 講習実施日 平成22年5月12日(水)
 受付対象者 平成22年5月12日〜
 (有効期限) 〜平成22年7月20日

●第2回
 受付締切 平成22年5月17日〜5月21日
 講習実施日 平成22年6月16日(水)
 受付対象者 平成22年6月16日〜
 (有効期限) 〜平成22年9月1日

会場 浦添市てだこホール(予定)

@受講料 11,000円

Aカラー写真3枚(たて3cm×よこ2.4cm)(頭部2cm)

B沖縄県証紙 4,500円

C認印

D主任者証

E主任者証のコピー1部

後は、更新通知のハガキを待つ

平成22年度の講習会は上記の日程以降に、3〜6回まであります。
詳しくは、宅建協会(会員の場合)へお問合せください。

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2010年03月04日

原野、山林、雑種地より気を付ける事

以前、お嬢さんの住宅用地を探すお手伝いをさせて頂いた方から、不動産のご相談を受けました。
電話でのお話しだったので、大まかなご相談でした。

お婿さんが、欲しい土地があると聞き、地目が原野になっているので、住宅が造れるのかご心配なさっていました。
原野と言うのは、これまでに建物が造られた事がないとか、人の手が加えられていない状態と考えていいと思います。住宅を造れば、建物を登記する際、原野から宅地へと地目変更される事が多いのです。登記は義務ではないので、住宅を建て、地目は原野のままにしている方もいらっしゃいます。
でも、資産税課は、宅地の評価で、固定資産税を計算します。

住宅用地を探す場合、原野、山林、雑種地などの地目はあまり気にしなくても良いと思います。
もちろん、田や畑の場合は、農業委員会の届出や、許可が必要になる事もあります。許可申請が必要な地域ですと、契約前にキチンと調べる必要がございます。
他にも墓地と言う地目もあります。実際には、もうお墓や遺骨がないところでも、建築はできません。保健所の墓地廃止許可書が必要になります。
地目は23種類あります。

ご相談を受けている土地の地目は原野なので、むしろ注意をしなくちゃいけないのが、都市計画区域の内か外か?都計区域内なら何区域に指定されているかで、状況が大きく変わってきます。
ご相談者様は、区域が分からないので、大体の場所を聞くと、西原町〇〇なので、市街化調整区域内のようです。近隣には農業振興地域もあります。

農振地域では、ビニールハウスは出来ますが、住宅の建築はできません。調整区域は、市街化(建築)を抑制する区域です。元々集落がある既存宅地の区域だといいのですが、そこも外れているようです。農業従事者でもなく、分家でもなく、立退き(収用)でもないようなので、調整区域内で住宅を建てようとしても難しいと思います。

こんな感じでお話しをしていると、買おうとしている土地の状況の話しに移りました。お婿さんは、地主さんから直接、土地を買おうとしているようで、お母様がご心配なさっている。坪20万円なので、安いと思いお婿さんが目を付けているらしいのですが、そもそも住宅が建てられない様な区域に指定されていれば、土地を購入しても、住宅を建てるという目的は果たせません。
周りに住宅がありますか?と聞くとないようです。現況は資材置き場になっているそうです。
それに、西原町のあの地域でしたら、坪20万円は高いように思いますが、〇〇ハイツ内なら安いかもしれません。詳しい場所が分からないと、判断できませんので、曖昧な返事になってしまいます。

今度、直接お会いして、ご相談できそうです。良いご縁になるといいな。^^


追記:同日
登記は義務ではないので」を少し補足しますと、表題部に係る表示登記の部分に変更があった場合、つまり、地目が登記上と現況に差異があった場合、現況を変えた場合、1ヵ月以内に変更の申請を行う義務があるようです。(不動産登記法第37条第1項)
所有権の登記は、義務ではなく、所有者本人が第三者に対して、自分の不動産だと主張できるよう、対抗要件の為に自分の意思で登記を行う。
まとめると、表題部の地目又は地積に変更があった場合、ひと月以内に変更登記を行う義務があり、所有権移転や保存登記には、登記しなくてはいけないと言う義務はない。

私は、地目も現況と変わった場合、変更の登記義務はないと思っていましたが、気になって検索すると、「地目の場合は義務がある」とするサイトをいくつか見かけ、不動産登記法第37条に辿り着きました。
 これが今も生きているとした場合、補足の通りになると思います。
国の場合は、地目と現況が変わっても、登記義務は発生しないのかな?国の場合はOKみたいなのが、ありましたよね?試験勉強以来、忘れてしまいました。^^;
よく目にするのが、国道の入った公図、県道の入った公図にある道路です。

県道の場合、地目は「道」公衆用道路としての地目になっていますが、国道は原野とか山林とかのままで、疑問に思い、国道管理事務所に電話で確認した事があります。
国道は、地目変更してませんと仰っていました。公図の線の形から、道はココからココまでと認識できますが、地目は様々で道となってはいません。それで、勘違いしていたのでした。

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2010年02月18日

宅地建物取引主任者証 住所変更届け

そろそろ有効期限(5年)が迫っているなぁと思い、主任者証を眺めていると...
あっ!最近住所変更したんだ。(汗)
県に登録されている旧住所に、更新のハガキが行ったら大変...届かない。郵便局で転送してくれるから大丈夫かな。^^
イヤイヤ、前に引っ越した時に、住所変更の手続きも済み、転送されている郵便物もあるなか、転送してくれなかった郵便物が数通あり!

車を譲ろうとして、貰い手の方から住民票やら送ってもらったのに、転送されずに送り返されてしまったことがあります。結局、車はもういらないようで、音信不通になっちゃいました。
銀行のキャッシュカードも古くなったので、再発行してもらった時期も重なり、郵送されず銀行からの連絡で分かった事もありました。^^;

今度も用心した方が良さそう...

早速沖縄県宅建協会で手続きの方法を聞き、忘れないうちに書き留めておきます。



  • 沖縄県本庁10階 建築指導課に届け出る。
土木事務所の場合10日ほど預るようです。本庁はその日のうちに(裏書)交付。

  • 宅地建物取引主任者資格登録簿 変更登録申請書
(沖縄県HP▼宅地建物取引主任者の届出書類一覧)
http://www.pref.okinawa.jp/kenshidou/forms/pg116.html

  • 住民票抄本(新住所記載)

  • 宅地建物取引主任者証


住所のほかにも、氏名、本籍、勤務先が変わると、変更届けが必要。

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2010年02月10日

リノベーション。古い建物が蘇ると嬉しいな。^^

本日もランキングへたくさんの
応援クリック、ありがとうございます
るんるん
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古〜い貸室のリフォームを、建築士さんにプランニングしてもらい、σ(・・。) にプレゼンしてもらいました。
ヤラレタ〜^^
久しぶりに、ワクワクするようなプランニング!
「2DKの狭い間取りを1LDKにして、個性を出すべくキャラクターをCUBE(箱)にします。」と...

部屋の機能は、住まう方が自由にカスタマイズ出来るように、間仕切壁を極力なくし広い空間を作り、水周り(キッチン、バス、トイレ)を一つのCUBE(箱)の中に集めてしまう。その箱(壁)の色を、部屋ごとに変えたりしてアクセントをつける。
まだ計画段階で、予算の関係もあり、計画が進むか分かりませんが、もってきて頂いた6つのプランのうち、2つを中心に調整していきそうです。リフォームと言うより、リノベーションです。

家の中の動線も簡潔になり、お洒落な空間ができそうです。^^
計画を進めるに連れて、煮詰まってくると思います。
今のままでは、玄関を開けると、共用の外廊下から部屋内の奥まで見えてしまう。建築士さんからは、「見せるインテリアを作って頂ける様な空間にして、むしろ見せたい部屋になれば良いと思います。」とお話しでした。
この辺が、難しいですね〜。

私の友人でも、1SLDKの部屋にカーペット、テーブル、カーテン、ポスターや絵、TV、オーディオなど色々凝っていて、オサレな男性一人暮らしの部屋を作っている人もいれば、3LDKの2部屋とリビングのフスマを取り払い、デッカイ空間をつくり、TVも大きくオーディオも充実していて、くつろぐ(遊ぶ)部屋と、寝室が充実していますが、自炊は一切なしと決め、コンロも冷蔵庫もなしのスタイルの男性一人暮らし。
前者は見せてもいい部屋と言うより、 見せたい、自慢できる部屋、後者は普通。見られても構わないくらいな感じ。

不特定多数を対象に募集をするので、部屋の中を見せたくない方もいると思います。
1Roomに多い、玄関ホールと、キッチンが共用になっているプランは、あまり自炊をしない人には、他の空間が広く使えて良いのですが、毎日自炊する方には、衛生面も含めて抵抗があると思います。

多額の費用をかける家主さんが一番気になるのは、全部貸したい(空室なしを目指す)と言う強い思いがります。
人口の少ない沖縄(人口密度の低い地域)では、ターゲットを絞りすぎるのは、少々冒険に思います。落ち着き所がどこになるか分かりませんが、プレゼンを聞いていると、アアしたい、コウしたいと思い浮かぶほど、
ワクワクです。
資金面など色々な問題がありますが、住む人も貸す人も建物も喜ぶ方向に進むといいなと思います。

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