沖縄の不動産情報が見つかりますように(^▽^)o

西表島の住宅用地 139坪 更地   うるま市栄野比 石川バイパス(R329)沿い 【上東商事】



2011年08月02日

借地権付き建物の地主さん

image/2011-08-02T15:48:39-1.jpg雲の流れも変わり、少しずつ風も強くなり始めてきました。台風9号の西にある熱低が吸収されなきゃいいのですが、これもくっついて大きくなりそうな予感...

 さて、写真は沖縄県庁舎です。県有地の相談へ行きました。古い建物のある土地が、県の所有で借地になっている物件があり、今後の相談です。建物の所有者はご高齢で、一人暮らしが出来なくなってきたのですが、底地を買うか、更地返還して欲しいと連絡がきました。

地料は支払っているのですが、県は土地を売り払う方針のようです。建物と借地権を売却する場合、名義書換料を払い、新所有者と借地契約を結び、その後土地を買うと言う流れになるようです。しかし、借地人の変更をした後に、土地を買う意思表示をして初めて、土地家屋調査士による土地の調査をし、価格が決定するそうです。

つまり、借地権付きの建物を買う段階で土地の値段も分らないまま、新借地人と県の書類には、〇年以内に土地を買い取りますって念書にサインをしなくてはいけないようです。
この辺りまで理解して買う人を探すには、建物の建替えプランまで用意が必要になりそうです。
土地が相場よりだいぶ安く買えれば良いのですが、基準になる路線価は、そんなに安くはありません。

現在の建物の所有者がご高齢でお困りです。何とか良い着地点を探しています。県の方もケースバイケースで、調整してくださると助かるのですが、担当者さんでは、決まった流れでしか進めていけないようです。でも、親切で一生懸命なので、良い方向に進めそうな気もします。

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2011年07月07日

収益物件♪新築・中古・利回り。

只今、新築建売アパートを販売中です。詳細はこちらです。
新築、又は中古の収益物件のご購入に際し、都合が良いのが、既に建築されている事です。
それは、土地の仕入れ、建築の手間が掛からない観点からメリットとしています。
もちろん、土地探しから進める事が、好きな方もいらっしゃると思いますので一概には言えません。

現在、浦添市勢理客で売り出している収益物件は、50数坪のやや傾斜した、雑木などが生い茂る土地でした。なので、ココに建物が造れるのだろうか?と、中々想像がし難い土地だったようです。実際、今の建物が建ち、ご近所の方々は、こんなに大きな建物が造れるのかと、完成する頃には関心されていました。

用途地域は第1種中高層。多少のセットバックはありましたが、道路の幅員が広くなり、周辺の方々も、そしてもちろん本物件も、車の出し入れが便利になり環境が良くなりました。
地盤調査、電波傷害調査、色々実施しました。地盤はしっかりした支持層がありましたので、大きな建物ですが、パイル(杭)は不要でした。建物が建つことで起こる電波傷害もないと調査報告を受けました。地形的に背面の方が、高い位置に地盤面があります。

新築鉄筋コンクリート造の、アパートへの入居にご応募頂いた入居者の皆様は、マナー、モラルの良い方々で現在満室の状況です。新築物件で、6%の利回りは決して低くはありません。新築ですので、これからしっかりとした修繕計画を立て、10〜15年のサイクルで外壁の塗装など修繕を行って行くことで、建物も35年とは言わず、もっともっと長い期間収益をもたらす建物になります。

売アパート Immeuble K

長年大家をされている方の、利回りに関する記事を見つけました。
これから大家さんになる方、現在大家さんの方も賃貸経営についてのヒントが見つかるかもしれません。^^

『賃貸経営の利回り計算は毎年変動する!?』
http://www.apartment01.com/archives/107815.html

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2011年06月27日

一枚一円♪

image/2011-06-27T15:53:41-1.jpgチラシを作りました。
☆-(ノ゚Д゚)八(゚Д゚ )ノイエーイ

B5の1色刷りで、なんと、1枚1円。@@
B5の2色だと、1枚1.2円とかなりお安い印刷屋さんをみつけました。
写真なんかも、1色よりはそれなりに雰囲気が伝わります。

ワードで作った文書をUSBで運び、店頭でお客さん用のディスプレイを見ながらファイルを開いてもらい、中を確認しながら原稿をコピーして注文完了。^^
これなら、次からメールでも対応してもらえそうなので(未確認)、末永〜くお付き合い頂きたいお店です。

取りあえず2色刷りを2,000枚注文して、用事を済ませ、30分後には出来上がっていました。料金は2,400円でした。@@
早くて安い!
お店は浦添市経塚の通りにあります。
「フレーフレー早安印刷」さん

驚いた事がもうひとつ。印刷屋さんへ原稿を持っていくとき、画像なんかがあると、RGBとCMYKの変換がイメージと違ったりすることから、持ち込み原稿を予めCMYKにしてくださいってところが多いのですが、(まぁ、今回は2色刷りなので、)フルカラーのRGBの写真でも、難なく印刷ができていました。RGBの画像を載せて、RGBの文字色で原稿を作っても、2色刷りなら、全然気を使わずに作れました。

出来上がったチラシは、新聞折込ではなく、ポスティングの予定です。もし、不要な方のポストに入っていましたら、すみません。裏面をメモ用紙にお使いくださいませ。
ご興味のある方、詳細が必要な方、お問合せお待ち申し上げます。

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2011年06月21日

避難者向け、沖縄県の支援。

東日本大震災等に伴う避難者に対する、沖縄県の住宅支援が始まっています。
沖縄県から発表されている、「避難者向け借上げ住宅制度について」の中に、民間のアパート(住宅)も対象となっていますが、いくつか建物に対する注意点があります。

(1)昭和56年以降に建設された住宅、または耐震診断、耐震改修等により安全性が確認された住宅
(2)エアコン(冷房機)を備えた住宅

(1)は、やっぱり避難してきて、安全性の低い建物は推奨しないと言う意味なんでしょうね。(2)のエアコンのない物件もあったりしますが、入居者が希望しなければなしでも、OKのようです。
他にも、借り上げの住宅の条件の中で、細かい規定があるようです。
敷金、礼金、更新料のない物件でないといけないようです。

敷金なしって、沖縄では一般的ではありませんが、まぁ、県が支払い者になるので、滞納はないので心配ないと思います。県の用意した契約書の中では、退去修繕負担金と言うのが、原状回復に使われる費用となるのでしょう。大家さんには、普段と違う契約内容になりますが、この辺りの説明(説得)が必要になりそうです。

他にも気になるところが、仲介手数料が普段の半分が上限になっているところ。沖縄での賃貸物件は一般的に、借主様に仲介手数料(賃料の1ヵ月分)をご負担頂き、貸主様からは、頂かない。この手数料の上限は、宅建業法で定められていて、賃料の1ヵ月分(+消費税)を超えてはならないとなっています。
ん〜、何とかしてもらいたい所ですが、お困りの方々のお手伝い、そして公費なので、辛抱するかな。><

物件が決ると(賃貸借契約後)、入居の準備の際に、まだ、15%しか行き渡っていないと言われている、日本赤十字から義援金も使われる枠があります。県の支援物資対策チームを通じて、日本赤十字に家電セットの申請を行うようです。冷蔵庫や洗濯機、TVなどが搬入、設置されるようです。
小さなことですが、少しでも、お手伝いができれば幸いです。

条件詳細、実施要綱、募集要領は下記をご覧下さい。

沖縄県 環境生活部 県民生活課
避難者向け借上げ住宅制度 (沖縄県HTML)

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2011年05月25日

凍結解禁♪

アナログ放送も、いよいよ期限が迫ってきていますね。
他にも、住宅用火災警報器の設置期限も迫っています。
那覇市の場合、5月31日までとなっています。

他には、こんな期限もあります。
3年前に市街化区域内の土地開発を行い、凍結の規制が解禁になる土地があります。
アパート用地をお探しの方へおすすめです。^^

凍結解禁後
 ⇒ 土地 370.59u 112.10坪 (2筆)

前面道路
 ⇒ 4.5m

価格は調整中ですが、お求めやすいようにと考えております。
那覇市内の第1種中高層区域内で、坪単価30万円を切る予定です。
決まりましたら、このブログでも詳細をご案内申し上げます。
今は、まだですよ〜。^^

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2011年02月01日

リニューアル♪ 軽っ@@

沖縄県内の不動産情報誌でおなじみの、住ism(すまいずむ)さんのサイトが、リニューアルOPENしました。


アノネ・・・(ノ゚ー゚(; ̄□ ̄)ナヌッ?

以前よりだいぶ軽くなって、より使いやすいサイトに変貌しています。
検索もスムーズで〜す。
☆-(ノ゚Д゚)八(゚Д゚ )ノイエーイ

先ほど物件情報を更新しましたところ、TOPページの新着情報に更新が反映され掲載されています。
ブラウザのサイズが自動変更されず、掲載する方も、お探しの方も使いやすくなりました。

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2011年01月28日

測量図の座標。地図で探す♪

土地の境界を土地家屋調査・測量士さんに依頼すると、地積測量図を作ってもらえます。
その測量図には色んな情報が詰まっており、現地の境界状況や建物の設計等にも使う座標値も入っています。

現地の状況とは、境界をどのように記したのかも記入される事が多く、例えば、プラスティックの杭を打ち込んであるとか、ブロック塀に刻みやペンキで記しているとかを表していたりします。

座標値の入っている測量図は、実に嬉しい。^^
敷地の形をトレースする時、より正確にPCに取り込めます。

でも、この座標値って、GPS(経緯度)での位置がσ(^^;)には分りません。
GoogleMapでその数値を入力しても、経緯度とは異なるので、どこなのか分らないのです。><
ジャングルと化した土地の公図や測量図を頂いても、地主さんも私も場所の特定が出来ないときがあります。
高台から指して、ダイタイ、あの辺...って、感じで概ねの場所しか分らない...

測量を頼めば判明するのですが、契約前の段階で、更には土地売却依頼の初めの段階で踏み切る方は中々少ないのが現状です。
地主さんの記憶を頼りに、現地で境界票を探したり、測量図を頂いたり...

座標値で経緯度が分ればな〜と、自然に思いますよね〜。
いらっしゃいました。
北海道の土地家屋調査士さんが、座標値を経度緯度に変換してくれるソフトを開発していらっしゃいます。
すご〜っ@@
早速、入力してみると、バッチリ♪
ブラウザで見ることができるし、とっても便利。感謝です。

ほんっと検討も付かない場所だと、困りますもんね〜。助かります。
早く紹介して!って感じですよね。^^;
このブログの調査用リンクに追加しました。



M’z Room さん (トップページ)
http://www.n-survey.com/

平面直角座標 ⇔ 経度・緯度変換 With Google Map
http://www.n-survey.com/online/gmap.htm



那覇で探してみた土地は、15系にセットするとバッチリきました。
連続入力で、面積計算までしてくれるなんて、さすが土地家屋調査士さんです。
良いソフト開発に感謝!

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2010年12月21日

一緒に住みたいペットの種類は?

アンケートを作ってみましたるんるん




どうぞ、ご参加くださいませ。^^

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2010年06月11日

不動産取得税の軽減措置。

これから不動産をお買いになる方は、不動産の価格以外にどれくらい出費があるか、気になるところですよね〜。
買った後に必要になる、税金のひとつに、不動産取得税という、都道府県税があります。

土地を買って、住宅を新築した場合でも、中古の住宅でも、自己居住用の住宅ですと、土地も建物も軽減措置があります。^^

自分(所有者本人)が住んでいる住宅。50u〜240uの床面積。昭和57年1月1日以降に新築されたもの。
これが、既存(中古)住宅の場合の条件です。もちろん、所有者が住んでなければ受けれません。親兄弟等が住むために所有者になった場合は、所有者が住まなければ条件から外れてしまいます。
事項証明書(登記簿)と、住民票の提出が必要ですので、それで判定されると思います。
国税の住宅ローン減税を受ける、用件の中の一部と同じです。

例えば、中古マンションを購入した場合、専有部分への取得税と、土地の取得税が、それぞれかかり、取りあえず納付書が送られてきます。
土地は、持分で按分されます。

納付書が来たら、軽減措置の申請をします。
専有部分は、マンションが建てられた時期によって、控除額が変わって来ます。
評価/公課証明書に載っている価格、掛ける、3%(住宅)が納税額。
控除額は、昭和51〜平成9年以降になっていて、350万円〜1,200万円になっています。

マンションの場合の土地は、その土地を有効活用されているという事で、ほぼ全額控除されるような、計算式になっているようです。

軽減措置を受けるために、申請を行い、控除が確定すると、他の都道府県は分かりませんが、沖縄では納税額0円の納付書が送られてきます。
最初から、コチラを送ってくれれば、買主さんもびっくりしなくて、最初に送ってきた納付書も節約できるのにと思っちゃいます。^^;
申告時期には、住宅ローンを組んでいる場合、住宅ローン減税の申告書等を国税へ提出するので、そこを連携すればと思います。

不動産の所有権移転登記をした後、県税から通知がくる訳ですから、法務局とは情報がつながっています。
法務局とはつながってるんだから、軽減措置に関する情報も国税と繋がって欲しいものです。
そしたら、無駄遣いを省く事にもなるし、不動産を買った方も、びっくりしなくてすみますよね〜。^^

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2010年05月17日

定期、物件回り。雨天時の様子。

梅雨らしい雨が続いております。
この時期に降らないと、真夏の水不足が心配される反面、土曜日から(3日間)強く降り続けているので、今度は土砂崩れが心配です。
お客様からお預かりしている、売地も心配なので、これから見回りに行きます。

定期的に物件を見て回ると、周辺の変化も見えます。
先日行った物件は、地主さんもあまり行かない土地でしたので、隣地が柵を設けているのに気が付きませんでした。
図面は持っていませんでしたが、柵の位置が明らかに越境しています。(かるく2m以上)
隣地はヤードになっているので、たぶん、土地の使用者と、地主さんは別だと思われます。近くに人がいないので、その日はそのまま帰りました。

お預かりしている物件の地主さんに、電話で状況の報告と、隣地からの連絡があったのか確認してみましたが、知らないとの事でした。
その後は、地主さんから隣地へお話ししてもらう事になりました。

定期的に見てくるって大切ですね〜。普段は、看板の確認くらいですが、雨天の日とかも、変化が見られる事もあるので重要だと思います。
買う方は、お天気の良い日に見られる事が多いので、雨の時はどうですか?と、聞かれる事もよくあります。

他業者さんの取扱っている物件の下見に行った時に、物件の道向かいの川が氾濫して、道路も冠水している状態。ガードレールがなかったので、川と道路の境が見え難い状態。怖いですね〜。
結局、購入希望者様をご案内する事は、ありませんでした。

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