首里の賃貸物件です。

賃貸物件情報

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首里久場川町　〜首里駅徒歩分　首里りうぼう向い〜　詳細はこちら

交換率と減歩率

沖縄も急激に寒さを増しています。前日差−３度。明日は今日より寒くなるようです。短い冬、楽しもう♪＾＾


友人から土地を見て欲しいと連絡がありました。所有権上は道路に接していないとの事ですが、現地はちゃんと、道路に出入りできる状態にあります。
土地と道路を結ぶ取付道路を路地状部分として、奥になっている土地を査定する場合、どのくらい奥まっているかで土地の価格が変わってきます。

他にも、消防法で道路から見える位置に、非常用進入口がないといけません。那覇市の場合路地状部分が２０ｍ以上の場合に必要だったかな？

話しをする時には、道路に接していない土地を、袋地と表現しますが、この路地状部分のある土地の事を査定時には袋地と言います。前者の道路に全く接していない土地を、無道路地と言います。

不動産の大先輩に聞くと、無道路地と接道している土地を交換する場合、３倍が相場だと教えてもらいました。つまり、接道土地が50坪欲しい人が、無道路地を交換に提供する場合、150坪が必要となります。区画整理事業の減歩率はもっと高い気がしますが、完成する予定の道路や環境が計画的に良好になるからでしょうね。＾＾

自力救済

ワイドショーで半年の家賃滞納の問題が取り取沙汰されています。アパート経営者様の権利として、賃貸借契約書に特約を設けても、公序良俗違反とされる事もあるようです。建物の賃貸借契約書には、一般的に賃借人が出て行って音信不通になり、室内の動産を賃借人の了解なしに処分しても異議なしとしています。
動産を処分をするためには、順序があり、賃貸人の権利を守る為に、つまり自力での救済はしてはいけない。

▽参考サイト▽
建物賃貸借契約と自力救済条項(消費者問題の判例集)_国民生活センター

合意して解約書を作れないときは、判決で強制執行の手続きが必要。

エアコンの暖房

日曜から晴れが続き、ポカポカ陽気でしたが、今日は朝から雨が降り、体感温度はかなり寒い．．．
倉庫の奥から引っ張り出してきました。石油ストーブ♪沖縄でも寒いんです。＾＾；

住居探しで気になる設備のひとつとして、エアコンがありますが、冷房はあっても、暖房は機能しなかったりします。３年沖縄に住めば、冬の涼しさが寒さになるようです。＾＾物件探しの際は、エアコン機能と、湯船の有無のご確認を。風呂ガマは皆無と考えた方がよいでしょう。

住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）

友人が中古住宅を探し始め、お手ごろな物件を探して、詳細を調べていると、建物の面積が49�u��しか�≠�りませんでした。＠＠；

��しか�≠ﾁて言うのは、確定申告の時に、所得税を控除してくれる制度が、受けられないからです。住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）は、所得から差し引かれる金額ではなく、税金の計算から直接控除できる額なので、とても影響が大きい。金額にしておよそ借入残高の１／１００の額になります。配偶者控除、扶養控除、基礎控除は課税される前の計算で、それを元に課税所得金額が決まり納付する税額が決まります。

この納付する税額から、住宅ローン控除が受けられますので、所得税が２万円の方の住宅ローンが年末の残高で２００万円あるとすると、２万円の控除が受けられる事があります。実質、所得税がなくなるかもしれません。もしくは、年末調整で返ってくるかもしれません。住宅ローン控除については、５年、１０年二つのタイプがあります。税制がイツまでなのかも含めて、詳しくは税理士さんにご相談ください。

さて、４９�uの建物を買うと、上記のようなメリットが受けられないので、売買の前に売主さんの方で増築し、登記をして、５０�u以上の建物にして頂く方が、買主さんは今後１０年間のメリットが出てきます。物件概要書で建物の面積を見たときに、買主目線ですが、売主さんにはご協力頂きたい部分だな〜と感じました。＾＾

概要、適用要件等は国税庁のＨＰに詳しく書いてありました。

国税庁/所得税
中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1214.htm
［平成23年6月30日現在法令等］

さらに、住民税についてのメリットが！
平成２１年度税制改正において、所得税から控除しきれなかった額を個人住民税で税額控除することとされる制度もあるようです。

総務省
新築・購入等で住宅ローンを組む方・組んでいる方へ 個人住民税の住宅ローン控除がうけられる場合があります。
http://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/090929.html

借地権付き建物の地主さん

雲の流れも変わり、少しずつ風も強くなり始めてきました。台風９号の西にある熱低が吸収されなきゃいいのですが、これもくっついて大きくなりそうな予感．．．

　さて、写真は沖縄県庁舎です。県有地の相談へ行きました。古い建物のある土地が、県の所有で借地になっている物件があり、今後の相談です。建物の所有者はご高齢で、一人暮らしが出来なくなってきたのですが、底地を買うか、更地返還して欲しいと連絡がきました。

地料は支払っているのですが、県は土地を売り払う方針のようです。建物と借地権を売却する場合、名義書換料を払い、新所有者と借地契約を結び、その後土地を買うと言う流れになるようです。しかし、借地人の変更をした後に、土地を買う意思表示をして初めて、土地家屋調査士による土地の調査をし、価格が決定するそうです。

つまり、借地権付きの建物を買う段階で土地の値段も分らないまま、新借地人と県の書類には、〇年以内に土地を買い取りますって念書にサインをしなくてはいけないようです。
この辺りまで理解して買う人を探すには、建物の建替えプランまで用意が必要になりそうです。
土地が相場よりだいぶ安く買えれば良いのですが、基準になる路線価は、そんなに安くはありません。

現在の建物の所有者がご高齢でお困りです。何とか良い着地点を探しています。県の方もケースバイケースで、調整してくださると助かるのですが、担当者さんでは、決まった流れでしか進めていけないようです。でも、親切で一生懸命なので、良い方向に進めそうな気もします。

収益物件♪新築・中古・利回り。

只今、新築建売アパートを販売中です。詳細はこちらです。
新築、又は中古の収益物件のご購入に際し、都合が良いのが、既に建築されている事です。
それは、土地の仕入れ、建築の手間が掛からない観点からメリットとしています。
もちろん、土地探しから進める事が、好きな方もいらっしゃると思いますので一概には言えません。

現在、浦添市勢理客で売り出している収益物件は、５０数坪のやや傾斜した、雑木などが生い茂る土地でした。なので、ココに建物が造れるのだろうか？と、中々想像がし難い土地だったようです。実際、今の建物が建ち、ご近所の方々は、こんなに大きな建物が造れるのかと、完成する頃には関心されていました。

用途地域は第1種中高層。多少のセットバックはありましたが、道路の幅員が広くなり、周辺の方々も、そしてもちろん本物件も、車の出し入れが便利になり環境が良くなりました。
地盤調査、電波傷害調査、色々実施しました。地盤はしっかりした支持層がありましたので、大きな建物ですが、パイル（杭）は不要でした。建物が建つことで起こる電波傷害もないと調査報告を受けました。地形的に背面の方が、高い位置に地盤面があります。

新築鉄筋コンクリート造の、アパートへの入居にご応募頂いた入居者の皆様は、マナー、モラルの良い方々で現在満室の状況です。新築物件で、６％の利回りは決して低くはありません。新築ですので、これからしっかりとした修繕計画を立て、１０〜１５年のサイクルで外壁の塗装など修繕を行って行くことで、建物も３５年とは言わず、もっともっと長い期間収益をもたらす建物になります。



長年大家をされている方の、利回りに関する記事を見つけました。
これから大家さんになる方、現在大家さんの方も賃貸経営についてのヒントが見つかるかもしれません。＾＾

『賃貸経営の利回り計算は毎年変動する!?』
http://www.apartment01.com/archives/107815.html

一枚一円♪

チラシを作りました。
☆-(ノﾟДﾟ)八(ﾟДﾟ　)ノｲｴｰｲ

B5の１色刷りで、なんと、１枚１円。＠＠
B5の２色だと、１枚１．２円とかなりお安い印刷屋さんをみつけました。
写真なんかも、１色よりはそれなりに雰囲気が伝わります。

ワードで作った文書をＵＳＢで運び、店頭でお客さん用のディスプレイを見ながらファイルを開いてもらい、中を確認しながら原稿をコピーして注文完了。＾＾
これなら、次からメールでも対応してもらえそうなので（未確認）、末永〜くお付き合い頂きたいお店です。

取りあえず２色刷りを２，０００枚注文して、用事を済ませ、３０分後には出来上がっていました。料金は２，４００円でした。＠＠
早くて安い！
お店は浦添市経塚の通りにあります。
「フレーフレー早安印刷」さん

驚いた事がもうひとつ。印刷屋さんへ原稿を持っていくとき、画像なんかがあると、ＲＧＢとＣＭＹＫの変換がイメージと違ったりすることから、持ち込み原稿を予めＣＭＹＫにしてくださいってところが多いのですが、（まぁ、今回は２色刷りなので、）フルカラーのＲＧＢの写真でも、難なく印刷ができていました。ＲＧＢの画像を載せて、ＲＧＢの文字色で原稿を作っても、２色刷りなら、全然気を使わずに作れました。

出来上がったチラシは、新聞折込ではなく、ポスティングの予定です。もし、不要な方のポストに入っていましたら、すみません。裏面をメモ用紙にお使いくださいませ。
ご興味のある方、詳細が必要な方、お問合せお待ち申し上げます。

避難者向け、沖縄県の支援。

東日本大震災等に伴う避難者に対する、沖縄県の住宅支援が始まっています。
沖縄県から発表されている、「避難者向け借上げ住宅制度について」の中に、民間のアパート（住宅）も対象となっていますが、いくつか建物に対する注意点があります。

（１）昭和５６年以降に建設された住宅、または耐震診断、耐震改修等により安全性が確認された住宅
（２）エアコン（冷房機）を備えた住宅

（１）は、やっぱり避難してきて、安全性の低い建物は推奨しないと言う意味なんでしょうね。（２）のエアコンのない物件もあったりしますが、入居者が希望しなければなしでも、ＯＫのようです。
他にも、借り上げの住宅の条件の中で、細かい規定があるようです。
敷金、礼金、更新料のない物件でないといけないようです。

敷金なしって、沖縄では一般的ではありませんが、まぁ、県が支払い者になるので、滞納はないので心配ないと思います。県の用意した契約書の中では、退去修繕負担金と言うのが、原状回復に使われる費用となるのでしょう。大家さんには、普段と違う契約内容になりますが、この辺りの説明（説得）が必要になりそうです。

他にも気になるところが、仲介手数料が普段の半分が上限になっているところ。沖縄での賃貸物件は一般的に、借主様に仲介手数料（賃料の１ヵ月分）をご負担頂き、貸主様からは、頂かない。この手数料の上限は、宅建業法で定められていて、賃料の１ヵ月分（+消費税）を超えてはならないとなっています。
ん〜、何とかしてもらいたい所ですが、お困りの方々のお手伝い、そして公費なので、辛抱するかな。＞＜

物件が決ると（賃貸借契約後）、入居の準備の際に、まだ、１５％しか行き渡っていないと言われている、日本赤十字から義援金も使われる枠があります。県の支援物資対策チームを通じて、日本赤十字に家電セットの申請を行うようです。冷蔵庫や洗濯機、ＴＶなどが搬入、設置されるようです。
小さなことですが、少しでも、お手伝いができれば幸いです。

条件詳細、実施要綱、募集要領は下記をご覧下さい。

沖縄県　環境生活部　県民生活課
避難者向け借上げ住宅制度　（沖縄県HTML）

凍結解禁♪

アナログ放送も、いよいよ期限が迫ってきていますね。
他にも、住宅用火災警報器の設置期限も迫っています。
那覇市の場合、５月３１日までとなっています。

他には、こんな期限もあります。
３年前に市街化区域内の土地開発を行い、凍結の規制が解禁になる土地があります。
アパート用地をお探しの方へおすすめです。＾＾

凍結解禁後
　⇒　土地　３７０．５９�u　１１２．１０坪　（２筆）

前面道路
　⇒　４．５ｍ

価格は調整中ですが、お求めやすいようにと考えております。
那覇市内の第１種中高層区域内で、坪単価３０万円を切る予定です。
決まりましたら、このブログでも詳細をご案内申し上げます。
今は、まだですよ〜。＾＾