沖縄の不動産情報が見つかりますように(^▽^)o

西表島の住宅用地 139坪 更地   うるま市栄野比 石川バイパス(R329)沿い 【上東商事】



2014年10月17日

PRICE DOWN 住宅用地とアパート用地(2件)

首里崎山町に、住宅用地38坪アパート用地225坪がございます。
価格の変更をしました。
DSC_1437.JPG

(▲▲▲準住居地域 坪単価要CHECK♪▲▲▲)

(▲▲▲事務所兼住宅用地 値下げ要CHECK♪▲▲▲)



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2014年09月10日

マンションを購入したら、組合員になるのは必須?

首里石嶺町の中古マンションは来年夏頃、那覇市泊の中古マンションは約2年後に、退去のご相談ができる物件がございます。

昨日の続きです。

ご案内の際、マンション全体(共用部分)の修繕についての話しをしていると、修繕計画委員会を設けて、総会で修繕実施を決めていく事になりますが、
ココで、「必ず、組合に入らなければいけませんか?」とのご質問に至ります。
答えは、「YES」です。

建物の区分所有等に関する法律、通称マンション(区分所有)法で定められています。(管理組合が機能しているか否かは別問題ですが、)マンションの1室のオーナーになると、〇〇マンション管理組合の組合員になります。建物全体を、みんなで守っていく(維持・管理の)必要がありますので、議案によっては、総会で集まり多数決で決める事になり、重要度によって、賛成の割合が法で定められています。軽微な事案については、理事会で多数決をとり、実施する事もあります。

もちろん、所有者が自分の部屋をリフォームするための工事、修繕は、総会で決める必要はありません。ご自分で買った1室ですもんね。^^
3DKを2LDKにリフォームする事だって可能です。ここで気を付けなくてはならないのは、マンション管理規約や細則にて、工事をする旨の届けを管理組合に出さなくてはいけない場合があります。床の張替えには、許可が必要な場合もあったりしますので、規約に基づいての計画が必要になります。

また、外部に面しているサッシやガラスは、共用部分とされている所が多いので、台風で割れたりした時は、管理組合で修繕する場合もあります。修繕積立金で修理するか、保険で対応できるか、管理組合(委託されている管理会社)に相談して直せる事もありますので、一戸建てとは違うメリットがあります。

ワンオーナーの一戸建てでも、修繕計画と修繕費用を積み立てていると、定期的な修繕で建物を長く使えると思います。この場合、土地も建物もワンオーナーなので、総会の概念がありません。共有の方がいる場合は、やはり相談して決める事になると思います。

マンション全体の積立金に滞納があるのか、ないのかは、重要な事項ですので、中古マンションのご購入の際には、ご契約前に十分な説明を受けてください。
総会へ参加できない場合は、どなたかに委任する事もできます。
〇〇〇号室の何さんを代理人にしますとか、理事長へ委任する事が可能です。議決権は1室に1票の権利がありますので、なるべく参加するか、書面で行使する事が望ましいように思います。

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2014年09月09日

賃貸中の売マンションのメリット

現在、賃貸中のマンションを、売却活動している物件がございます。
オーナーチェンジの物件ですが、来年の夏頃、退去の予定です。よく頂くご質問の中に、「住宅ローンは組めないのですか?」と、お聞き致します。
住宅ローンは、自己居住用に対しての融資が原則です。転勤等で貸した場合ですと、3年くらいで帰ってくる目処があれば、住宅ローンの適応を受ける事ができるようですが、賃貸目的では、住宅ローンの適用外となる事もあるようです。問題は、住宅ローンとその他の融資では、金利が違いますので、このようなご質問が多いのだと思います。
購入希望者さまと金融機関とのご相談になりますが、銀行さんの商品の中で、色々と方法があるようです。

首里石嶺町の中古マンションは来年夏頃、那覇市泊の中古マンションは約2年後に、退去のご相談ができる物件がございます。借入期間を30年とした場合、最初の1〜2年の間は、賃料が入ってきますので、返済に充てる事ができます。
実際の金利は、銀行さんとご相談のうえで決まってきますが、住宅ローンの金利で、シミュレーションしてみます。


物件価格1,600万円の場合、自己資金が320万円(2割)必要になり、1,280万円の融資(借入)額になります。
返済期間30年、5年固定の優遇金利(団信付き)での毎月の返済額は、49,254円になりそうです。
賃料76,000円ですと、管理費等15,700円を差し引いて、60,300円を返済に充てる事ができます。
11,046円の余裕ができますので、その後の返済に充てるよう貯金していても良いですね。

価 格 1,600万円
自己資金320万円 
借入額 1,480万円
 
毎月の返済額 49,254円
賃料(家賃収入)76,000円 
管理費等 15,700円
   
累 計+11,046円

金利や条件は、金融機関とのご相談になります。この例の条件で、融資をお約束するものではありません。
具体的な内容は、当社から銀行さんをご紹介するか、お客様から直接上記等へのご相談となります。お気軽にお声掛けください。

次に多いご質問は、明日書いてみたいと思います。

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2014年05月23日

2年前に行った粟国島♪

昨日UPした粟国島の物件、何だか興味津々なσ(≧∇≦*)です。
台風のアタリ年だった2年前の8月に、船と宿を予約して、運よく台風の合間の快晴に恵まれ、粟国島を満喫してきたのでした。毎週のように台風が来ていたのに、ホント運が良かった。^^

目的は、海♪ 泳ぐカミさん達と、釣りをしたい私と、二手に分かれて、長浜ビーチで楽しんだのでした。ノープランで行き食事が心配でしたが、島には食堂が3件あり、夜居酒屋さんとして営業しているのが2件との事で安心して遊ぶことができました。(港に1件、集落に2件、民宿から徒歩圏内☆)

GWに行く「やんばる奥」では、レストランが1件だけなので、営業時間を外すともう食事を取る方法は自炊になります。なので、事前に売店で食材を買って、火を起こすとこから準備しなくてはいけません。ま、これも楽しいんですけどね。^^

昨日の物件は、集落内でも港から離れた位置ですので、飲食店や民宿を営むのは遠いかなと思ったのですが、集落内に2件ある食堂も近い位置にあります。観光時期に、居酒屋さんが増えると嬉しいなと思いました。

民宿で車をお借りした時に、東側の浜を走っていると、道路工事をしていました。その先で真新しい漁港を発見。^^新しいからなのか、イヤ、粟国だからですね、と〜っても綺麗な海でした。漁業も盛んなのかもしれませんね。

その先の上り坂を行くと、空港も発見しました。那覇から20分のフライトだそうです。有視界飛行なので、天候の影響がすぐにでそうです。9名乗りの飛行機、乗ってみたいな〜と、思うのでした。

西側へ行くと、100m近い断崖絶壁。@@ 慶良間諸島が見えました。写真は...ケータイで撮ったんだけかな〜?2年前のフォルダを探してみよっと。

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2014年04月12日

公図座標値をグーグルマップで探す☆

昨日の続きで、公図の場所を特定する方法です。
誤差は大きめなので、境界の確定はできません。^^;

20140411145849345_0001.jpg

公図の右上と左下には、座標値が表示されています。この場所をグーグルマップで探し、上下を合わせると、縮尺も合いますので、公図の画が地図上のどこであるのかが分かるって寸法です。^^
行ったことのない場所を探す時、山の中とか目印の無いところだと、とても有効です。

この数値を入力する場所が、直接グーグルマップだと良いのですが、上手くたどり着くことができません。
なので、土地家屋調査士会さんのお力をお借りします。

釧路土地家屋調査士会
www.kushiro-chosashi.jp/xybl/index.html

緯度・経度→平面直角座標を選択し、公図の数値をX座標、Y座標の欄へ入力し[計算]をクリックします。
ここで注意しなくてはいけないのが、「平面直角座標系」の選択です。
20140411145849345_0002.jpg
公図の下の欄に縮尺や精度区分があります。「座標系番号または記号」の欄にXVと表記があります。
X⇒10、V⇒5を示しています。なので、[15系]を選択します。これを指定しないと、とんでもない所が表示されますのでご注意です。

[計算]をクリックすると、
> X座標=21044.512
> Y座標=31419.085
> 緯度=261122.65401
> 経度=1274851.68974
緯度経度を算出してくれるのと同時に、地図も表示され印がつきます。コレだけでどの場所なのか確実に分かります。@@スゲー

実は、この緯度経度をグーグルマップに入力しても、上手く機能してくれません。
緯度・経度の形式は [ddmmss.sssss]とか言う形式になっていて、どうやら変換が必要です。

dddmmss.ss → ddd.d°変換
keisan.casio.jp/exec/user/1362548936

↑こちらで、XとYをそれぞれ変換した数値を、「,」で区切ってグーグルマップに入力すると、印つきの地図が表示されます。何故この作業をしたのかと言うと、左下の座標も同時に表示させるためです。
公図もグーグルマップも、右上、左下の印があれば、容易に縮尺を合わせる事ができますね。
公図に印し付きの地図を重ねて、どちらかを拡縮して調整します。GIMP等のソフトで画を重ねると楽です。


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2014年04月07日

物件情報更新のお知らせ

沖縄不動産売買

物件情報を更新しました。
どうぞご覧くださいませ。

沖縄市海邦二丁目 収益物件
売アパート(共同住宅)

地図と公図のトレースを追記しました。

西原町字幸地 292.82坪
売土地

価格を変更しました。
(現在価格:@2.5万円/坪)

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2014年04月03日

海が見える(サンセット)物件♪ 水平線が高い!

DSC_1029.JPG←クリックすると拡大表示されます。
糸満市喜屋武(きゃん)にある、売土地付倉庫(工場)です。海抜高度40m程の場所ですが、周辺に高い建物が無いので、海までの眺望が素晴らしいです。夜は、喜屋武岬にある灯台の光も届きます。^^
逆光で、海面に太陽光が反射しています。水平線の高いこと!夏になると、真っ青に見える海が、とても気持ち良い眺望となることでしょう。

正直眺めって、見慣れてしまいます。でも、見飽きる事はないようにも思います。この綺麗な海を毎日眺められると、記憶の中に刻まれていくと思います。むかし、近くにある喜屋武岬から、綺麗なサンセットを眺めた事を思い出しました。^^
この場所へは、物件へノボリを立に行った時にカメラ撮りました。

場所はこちら
    ⇒ 糸満市喜屋武 売土地付倉庫(工場)


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2014年03月28日

安定地盤「クチャ」がでた♪ となりの売地は...

去年、買っていただいた土地を見に行くと、建築の基礎工事が始まっていました。^^
やや傾斜している土地でしたので、H鋼を打ち込んで土留めをし、道路の高さまで掘り方をしているのでした。地層が2層になっていて、数mくらい下からくちゃ≠ェ出ているとの事。クチャは粘土のような土(琉球硬質泥岩)で、安定した地盤の支持層です。

近くには川が流れているので、硬い安定した地盤はもっと深いのかなと心配でしたが、浅い位置で見つかった事でパイル(杭)が不要になるかもしれません。なので、この土が出ると何だか「やったー」って気分になります。

建物の大きさや、支持力で様々ですが、基礎の下に打ち込むパイル(杭)工事が必要な場合、このクチャを目指して、杭耐力が出るまで打ち込みます。パイルにいくら掛かるのか分からない由来は、この辺にあります。近所で新築工事がある場合は、とても参考になるものです。

この安定した地盤の隣りで、売地があります。当社の売物件ですので、仲介手数料が原則不要です。他の宅建業者様からご紹介頂いた場合は、信頼関係でご依頼されていると思いますので、その業者様への手数料が必要です。また、必ずパイルが不要になるものではありませんので、建築家(設計士)様とご相談下さいませ。

では、隣りの90坪の売地物件の詳細はこちら
 ⇒ 那覇市繁多川 90坪 売地(住宅用地)

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2014年03月01日

満室収益物件


沖縄市海邦2丁目の売アパートが満室になりました。

年収、詳細はこちら 左斜め下


売アパート 沖縄市海邦 収益物件 募集中

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2014年02月25日

売地 〜西原町字幸地 292.82坪〜


西原町字幸地

292.82坪

売土地のひらめき価格を変更しました。

詳細はこちら



市街化調整区域内につき、原則、宅地の造成、建物の建築はできません。

収用(立退き等)者向です。

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