雨の日に分かる事、分かりにくい事、不動産を見る時のポイント

最近、中古住宅を見る機会が多くあります。雨の日を好んで見に行きます。簡易的ではありますが、敷地内に水溜りが出来ないか？雨漏りはないか？が、分かります。敷地の前面道路の状況もよく分かりますので、不動産の下見は雨の日がお勧めです。

逆に雨の日では分かりにくい部分は、外部の水道管からの水漏れです。漏水がある場合、コンクリートや土間に形跡があります。

現地で表面をよく観察すると、水が漏れ続けているのでしょう、パイプの根元付近は、新しい小さな水溜りがありました。

う〜ん。壁に埋まっている部分から、壁伝いに流れている様子。配管の交換には、ハツリが必要かもしれません。

海の見える物件−現地動画−を追加しました♪

宜野座村松田にある、土地付建物の現地動画をＵＰしました。
推奨、画質３６０、アノテーションＯＮ。

先月、天気の良い日に撮影に行きました。建物の窓からも海（太平洋）が見えますので、きっと今年の初日の出も見えたと思います。
動画は、Youtube側で手振れ補正をしてくれていますので、とても見やすくなっています。（現在、再処理中）道路の状況、境界の概ねの位置など、文字で説明を加えておりますが、「アノテーション」をオンにしないと表示されません。右下の歯車（設定）から、画質調整の上の段にある「アノテーション」をＯＮにして頂くことで見ることが出来ます。ブラウザをＩＥやクロームにすると、自動でＯＮになっています。

私の影がだいぶ写り込んでいますね。＾＾；
青空はとても映えてますが、海の青さが今ひとつ上手く撮れていません。動画も難しいです。＾＾；
物件の詳細はコチラからどうぞ。
http://joto.sblo.jp/article/76971448.html

YouTubeで不動産物件の様子を公開。［アノテーションを表示］

不動産業界も動画で物件紹介をするサイトが増え続けています。セキュリティソフトで弾かれないのでYouTubeが一番無難だと思います。

数年前にＨＰで動画を上げると、友人達から次々と連絡が入った事があります。内容は、「その動画、ウイルスなんじゃないの？」でした。＾＾；

調べてもそんな事は無かったのですが、セキュリティソフトが許可していない無名サイトは、多くのソフトが「警告」を出し弾いてしまっていたようです。ＨＰ作成ソフトも古かったし、そこも原因の一つだったのかもしれません。＞＜

フラッシュが流行っていた頃は、それで動画を作りＨＰで公開すると、広く受け入れられ「警告」は出ませんでした。でも、FLASHのソフトがどこに行ったか分からず、ＰＣを替えてからインストールできずにいます。ま、フラッシュを使うより、スマホで撮った動画をYouTubeにアップするだけって作業が簡単なので、動画で物件の様子を公開しようと思い始める事にしました。

現地に行って、撮影．．．　難しい。

撮ってきたものを確認して、文字を入れて、の作業をしていると、手振れやスクロールのスピード、幅が上手く行ってません。プロのカメラマンってすごいな〜と、改めて思うのでした。

一昨日、勢いで作った動画があります。ＩＥやクロームで見ると、案内の文字が見れますが、Firefoxだと入力した文字表示がOFFになっていますので、是非ＯＮにしてご覧くださいませ。

再生を始め、YouTube画面の（タスクバー）右下にカーソルを持っていくと、歯車のアイコンがあります。設定のボタンですので、左クリックして頂くと「アノテーション」の右にボタンがありますので、チェックしてオンにしてください。これで、入力した文字も動画に重ねて見る事ができます。もう一度タスクバーの何も無い所か動画をクリックすると、設定画面が消えます。

（右下）［設定］　→　（２番目）［アノテーション］　→　赤になるようクリック（スイッチオン）

最後までご覧頂きありがとうございます。

道路種別マップへのリンク追記

前面道路の種類を調査するために、那覇市役所へ行きました。一部は、県へ問い合わせた方が良いとの事で１件保留．．．接道に必要な建築基準法上の道路でないと、建物が造れない地域です。慎重にと思い役所へ行ったのですが、残念。

５階の市民防災課へも行ってみました。議会フロアーになっているようで、他の階とは雰囲気が全然違います。

場違いなσ(￣∇￣；)否めません。

防災課へ向かう廊下からは、本会議場が覗けました。

傍聴には受付が必要のようです。

使われていない時間帯だったので照明を暗〜く落としていました。スマホが凄いのか、照明の落とし具合が上手いのか、こんなに綺麗に撮れました。

道路の種類をネットで公開している事も分かりましたので、本ブログの調査用リンク集に追記しました。那覇市の道路種別マップ参考図は、細かいところまで記載されているので、すごく便利です。窓口へ行く前の調査に向いています。（保証されていません）

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追記したリンク

◆道路種別マップ

建築基準法上の道路であるかの確認。

窓口へ行く前の事前調査に便利です。

沖縄県指定道路マップ

（豊見城・南城市・南風原町・八重瀬町・与那原町）

道路調査依頼票も上記ページにリンクあり

那覇市　道路種別マップ

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最終確認は、窓口が確実です。

宅地建物取引��士�＝@更新の講習会

宅建取引主任者の資格更新の為の法定講習会がありました。
５年に一度の更新です。いつも元気をもらえる社長と同じサイクルなのですが、全席指定の中、偶然にも前と後ろの並びで座りました。って事は、宅建協会で受付した時、私より少し先に協会にいたようです。

コンベンションセンターにて、学生並みに５０分授業を６時限のスケジュール。缶詰状態での講習。みっちり勉強してきました。取引主任者が取引士に法改正されていて、その講義もありました。まぁ、毎年、事務所単位の法定講習を受けているので、ついていけないなんて事はありませんでした。（良かった＾＾）いつも分かりやすい講義をしてくださる、弁護士さんだったのも良かったです。

税法の改正についても勉強しましたが、結論は、「詳しくは、税理士へご相談ください。」って事で、譲渡所得税の控除や相続税の控除についてなど、詳しい説明は、不動産業者で行わずに税理士さんへ任せましょうって事でした。税法の改正が多いので、間違いがあってはいけませんものね。＾＾；

８０歳台（９０台？）の方も、同じスケジュールでしたが、ばっちり受講していました。負けないぞ〜（違うかっ＾＾；）

因みに、写真の一番手前の先輩は、私と似ていますが違う方です。＾＾；

ＰＲＩＣＥ ＤＯＷＮ 住宅用地とアパート用地（２件）

首里崎山町に、住宅用地３８坪とアパート用地２２５坪がございます。

価格の変更をしました。

那覇市首里崎山町３　城南小学校近く　アパート用地　２２５坪

（▲▲▲準住居地域　坪単価要ＣＨＥＣＫ♪▲▲▲）

那覇市首里崎山町４　芸術大学向い　住宅・事務所用地　３８坪

（▲▲▲事務所兼住宅用地　値下げ要ＣＨＥＣＫ♪▲▲▲）

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マンションを購入したら、組合員になるのは必須？

首里石嶺町の中古マンションは来年夏頃、那覇市泊の中古マンションは約２年後に、退去のご相談ができる物件がございます。

昨日の続きです。

ご案内の際、マンション全体（共用部分）の修繕についての話しをしていると、修繕計画委員会を設けて、総会で修繕実施を決めていく事になりますが、

ココで、「必ず、組合に入らなければいけませんか？」とのご質問に至ります。

答えは、「ＹＥＳ」です。

建物の区分所有等に関する法律、通称マンション（区分所有）法で定められています。（管理組合が機能しているか否かは別問題ですが、）マンションの１室のオーナーになると、〇〇マンション管理組合の組合員になります。建物全体を、みんなで守っていく（維持・管理の）必要がありますので、議案によっては、総会で集まり多数決で決める事になり、重要度によって、賛成の割合が法で定められています。軽微な事案については、理事会で多数決をとり、実施する事もあります。

もちろん、所有者が自分の部屋をリフォームするための工事、修繕は、総会で決める必要はありません。ご自分で買った１室ですもんね。＾＾

３ＤＫを２ＬＤＫにリフォームする事だって可能です。ここで気を付けなくてはならないのは、マンション管理規約や細則にて、工事をする旨の届けを管理組合に出さなくてはいけない場合があります。床の張替えには、許可が必要な場合もあったりしますので、規約に基づいての計画が必要になります。

また、外部に面しているサッシやガラスは、共用部分とされている所が多いので、台風で割れたりした時は、管理組合で修繕する場合もあります。修繕積立金で修理するか、保険で対応できるか、管理組合（委託されている管理会社）に相談して直せる事もありますので、一戸建てとは違うメリットがあります。

ワンオーナーの一戸建てでも、修繕計画と修繕費用を積み立てていると、定期的な修繕で建物を長く使えると思います。この場合、土地も建物もワンオーナーなので、総会の概念がありません。共有の方がいる場合は、やはり相談して決める事になると思います。

マンション全体の積立金に滞納があるのか、ないのかは、重要な事項ですので、中古マンションのご購入の際には、ご契約前に十分な説明を受けてください。

総会へ参加できない場合は、どなたかに委任する事もできます。

〇〇〇号室の何さんを代理人にしますとか、理事長へ委任する事が可能です。議決権は１室に１票の権利がありますので、なるべく参加するか、書面で行使する事が望ましいように思います。

賃貸中の売マンションのメリット

現在、賃貸中のマンションを、売却活動している物件がございます。

オーナーチェンジの物件ですが、来年の夏頃、退去の予定です。よく頂くご質問の中に、「住宅ローンは組めないのですか？」と、お聞き致します。

住宅ローンは、自己居住用に対しての融資が原則です。転勤等で貸した場合ですと、３年くらいで帰ってくる目処があれば、住宅ローンの適応を受ける事ができるようですが、賃貸目的では、住宅ローンの適用外となる事もあるようです。問題は、住宅ローンとその他の融資では、金利が違いますので、このようなご質問が多いのだと思います。

購入希望者さまと金融機関とのご相談になりますが、銀行さんの商品の中で、色々と方法があるようです。

首里石嶺町の中古マンションは来年夏頃、那覇市泊の中古マンションは約２年後に、退去のご相談ができる物件がございます。借入期間を３０年とした場合、最初の１〜２年の間は、賃料が入ってきますので、返済に充てる事ができます。

実際の金利は、銀行さんとご相談のうえで決まってきますが、住宅ローンの金利で、シミュレーションしてみます。

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例

物件価格１，６００万円の場合、自己資金が３２０万円（２割）必要になり、１，２８０万円の融資（借入）額になります。

返済期間３０年、５年固定の優遇金利（団信付き）での毎月の返済額は、４９，２５４円になりそうです。

賃料７６，０００円ですと、管理費等１５，７００円を差し引いて、６０，３００円を返済に充てる事ができます。

１１，０４６円の余裕ができますので、その後の返済に充てるよう貯金していても良いですね。

価　格		１，６００万円
自己資金	３２０万円
借入額		１，４８０万円
毎月の返済額		４９，２５４円
賃料（家賃収入）	７６，０００円
管理費等		１５，７００円
累　計	＋１１，０４６円

金利や条件は、金融機関とのご相談になります。この例の条件で、融資をお約束するものではありません。

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おきぎん　マイホーム作戦その�U（マンション購入編）

具体的な内容は、当社から銀行さんをご紹介するか、お客様から直接上記等へのご相談となります。お気軽にお声掛けください。

次に多いご質問は、明日書いてみたいと思います。

２年前に行った粟国島♪

昨日ＵＰした粟国島の物件、何だか興味津々なσ(≧∇≦*)です。
台風のアタリ年だった２年前の８月に、船と宿を予約して、運よく台風の合間の快晴に恵まれ、粟国島を満喫してきたのでした。毎週のように台風が来ていたのに、ホント運が良かった。＾＾

目的は、海♪　泳ぐカミさん達と、釣りをしたい私と、二手に分かれて、長浜ビーチで楽しんだのでした。ノープランで行き食事が心配でしたが、島には食堂が３件あり、夜居酒屋さんとして営業しているのが２件との事で安心して遊ぶことができました。（港に１件、集落に２件、民宿から徒歩圏内☆）

ＧＷに行く「やんばる奥」では、レストランが１件だけなので、営業時間を外すともう食事を取る方法は自炊になります。なので、事前に売店で食材を買って、火を起こすとこから準備しなくてはいけません。ま、これも楽しいんですけどね。＾＾

昨日の物件は、集落内でも港から離れた位置ですので、飲食店や民宿を営むのは遠いかなと思ったのですが、集落内に２件ある食堂も近い位置にあります。観光時期に、居酒屋さんが増えると嬉しいなと思いました。

民宿で車をお借りした時に、東側の浜を走っていると、道路工事をしていました。その先で真新しい漁港を発見。＾＾新しいからなのか、イヤ、粟国だからですね、と〜っても綺麗な海でした。漁業も盛んなのかもしれませんね。

その先の上り坂を行くと、空港も発見しました。那覇から２０分のフライトだそうです。有視界飛行なので、天候の影響がすぐにでそうです。９名乗りの飛行機、乗ってみたいな〜と、思うのでした。

西側へ行くと、１００ｍ近い断崖絶壁。＠＠　慶良間諸島が見えました。写真は．．．ケータイで撮ったんだけかな〜？２年前のフォルダを探してみよっと。

公図座標値をグーグルマップで探す☆

昨日の続きで、公図の場所を特定する方法です。
誤差は大きめなので、境界の確定はできません。＾＾；



公図の右上と左下には、座標値が表示されています。この場所をグーグルマップで探し、上下を合わせると、縮尺も合いますので、公図の画が地図上のどこであるのかが分かるって寸法です。＾＾
行ったことのない場所を探す時、山の中とか目印の無いところだと、とても有効です。

この数値を入力する場所が、直接グーグルマップだと良いのですが、上手くたどり着くことができません。
なので、土地家屋調査士会さんのお力をお借りします。

釧路土地家屋調査士会
www.kushiro-chosashi.jp/xybl/index.html

緯度・経度→平面直角座標を選択し、公図の数値をＸ座標、Ｙ座標の欄へ入力し［計算］をクリックします。
ここで注意しなくてはいけないのが、「平面直角座標系」の選択です。

公図の下の欄に縮尺や精度区分があります。「座標系番号または記号」の欄にＸＶと表記があります。
Ｘ⇒１０、Ｖ⇒５を示しています。なので、［１５系］を選択します。これを指定しないと、とんでもない所が表示されますのでご注意です。

［計算］をクリックすると、
>　Ｘ座標=21044.512
>　Ｙ座標=31419.085
>　緯度=261122.65401
>　経度=1274851.68974
緯度経度を算出してくれるのと同時に、地図も表示され印がつきます。コレだけでどの場所なのか確実に分かります。＠＠ｽｹﾞｰ

実は、この緯度経度をグーグルマップに入力しても、上手く機能してくれません。
緯度・経度の形式は [ddmmss.sssss]とか言う形式になっていて、どうやら変換が必要です。

dddmmss.ss　→　ddd.d°変換
keisan.casio.jp/exec/user/1362548936

↑こちらで、ＸとＹをそれぞれ変換した数値を、「,」で区切ってグーグルマップに入力すると、印つきの地図が表示されます。何故この作業をしたのかと言うと、左下の座標も同時に表示させるためです。
公図もグーグルマップも、右上、左下の印があれば、容易に縮尺を合わせる事ができますね。
公図に印し付きの地図を重ねて、どちらかを拡縮して調整します。ＧＩＭＰ等のソフトで画を重ねると楽です。