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2010年05月13日

瑕疵担保責任 −心理的瑕疵−

P1000551.jpg昨日は先日から話していました、宅建主任者の資格更新の為に、朝から講習へ行きました。
スケジュール表を見ると、学校の時間割のようになっています。^^;
50分授業(講義)、10分休憩のペースで、6時限ありました。
実務に沿った内容で、かなり広範囲なので、講義する方も忙しい...と、言うかイッパイいっぱい。
まだ、話し足りないので、5分オーバーとかになっている方もいました。(休み時間5分になっちゃった)
定められた内容だと思うので、省けないんでしょうね〜。

お昼時間には、お茶と豪華なお弁当もありました。

後半は、民法、価格査定、不動産税法のお勉強。
どの授業でもそうでしたが、特に民法や、税法は、紛争事例を元に講義を行ってくれ、とても意義深い内容でした。
実際に起こった場合、どう判断するか、微妙な所のつっこんだお話しもありました。

内容は、結構シビアなものですので、ご興味のある方は、追記をご覧ください。

講義内容は全体的に、宅建主任者の多くが勤める、宅建業者自身を守る事が前提ではなく、媒介なら売主様、買主様双方の紛争が起こらないように取引をするに は、どうしたら良いのかとなっていました。
普段からしっかりと、色んな事例を勉強したい部分です。^^


紛争事例は、売主買主の当事者双方間の他にも、当事者(売主・買主)と業者との紛争に関しても、講義が行われました。

民法の講義でよく取り上げられるのが、瑕疵担保責任についての事例です。
瑕疵(かし)とは、傷や欠陥の事を意味します。
見える傷は、売買の時に取り扱い方を決める事が出来ますが、見えない傷が、引渡後に見付かった場合、当事者がどう取扱うのかを決めます。

例えば、住宅建築が目的で土地を売買した場合、取引が終わって買主が建築を始めようとしたら、住宅が造れないほどの不発弾が出てきたとか、基礎や産業廃棄物が埋まっていて撤去に費用が掛かる場合、どうするかを契約までに、重要事項説明を書面で主任者が説明を行い、契約書でも条文を入れ決めます。

この様な隠れていた物理的な瑕疵(かし)の他に、心理的な瑕疵があった場合と言うテーマが、最近の紛争で増えてきているようです。
そして、重要事項の説明をする業者(宅建主任者)の責任の講義に移っていきました。

ココから先は、人が亡くなったりのお話になりますのでご注意ください。読まれて気分を害される方は、ココまでにしてください。

マンションの売買の場合、大きな建物の一室を売買、つまり専有部分についての取引が行われます。
大きなマンションの場合、階数も多く共用部分も多くあります。
重要事項の説明で、専有部分以外の建物の中で、フロアが違ったり、遠い共用部分で自殺があった場合、説明をする義務があるのか?ないのか?

自殺があったなら、買いたくないと思われる方も多いと思います。そうじゃない人も、いらっしゃると思います。
買うか買わないかの判断は、買主が行いたいですよね。
講義では共用部分であっても、その事実を知ったなら、通常の調査で知り得る事実なら、説明すべきとしていました。

では、最近の事ではなく、ずっと昔の事や、通常の調査で知り得ない場合はどうか?と、言う事でした。
20年前に自殺があった建物を解体して、更地の状態で売買したら...
通常の調査で知り得るのは難しいとの事で、重説をしなかった場合は...
この場合は、判断がとても難しく、微妙なラインのようです。
でも、「もし、知ってしまった場合、20年も前だから知らせなくてもいいかな?と、言うのはやっぱりいけませんよね。」って事でした。



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この記事へのコメント
それだけ更新でお勉強する資格も珍しいですね。
やっぱり不動産のお取引は金額が大きいからなんでしょうね!!
Posted by ママ美 at 2010年05月14日 09:10
ママ美さん♪
コメントありがとうございます♪
そうですね〜。金額が大きいのと、何度も売ったり、買ったりする人は少ないので、トラブルが起こらないようお手伝いできるようにだと思います。^^
Posted by kei at 2010年05月15日 09:25
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