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2010年03月04日

原野、山林、雑種地より気を付ける事

以前、お嬢さんの住宅用地を探すお手伝いをさせて頂いた方から、不動産のご相談を受けました。
電話でのお話しだったので、大まかなご相談でした。

お婿さんが、欲しい土地があると聞き、地目が原野になっているので、住宅が造れるのかご心配なさっていました。
原野と言うのは、これまでに建物が造られた事がないとか、人の手が加えられていない状態と考えていいと思います。住宅を造れば、建物を登記する際、原野から宅地へと地目変更される事が多いのです。登記は義務ではないので、住宅を建て、地目は原野のままにしている方もいらっしゃいます。
でも、資産税課は、宅地の評価で、固定資産税を計算します。

住宅用地を探す場合、原野、山林、雑種地などの地目はあまり気にしなくても良いと思います。
もちろん、田や畑の場合は、農業委員会の届出や、許可が必要になる事もあります。許可申請が必要な地域ですと、契約前にキチンと調べる必要がございます。
他にも墓地と言う地目もあります。実際には、もうお墓や遺骨がないところでも、建築はできません。保健所の墓地廃止許可書が必要になります。
地目は23種類あります。

ご相談を受けている土地の地目は原野なので、むしろ注意をしなくちゃいけないのが、都市計画区域の内か外か?都計区域内なら何区域に指定されているかで、状況が大きく変わってきます。
ご相談者様は、区域が分からないので、大体の場所を聞くと、西原町〇〇なので、市街化調整区域内のようです。近隣には農業振興地域もあります。

農振地域では、ビニールハウスは出来ますが、住宅の建築はできません。調整区域は、市街化(建築)を抑制する区域です。元々集落がある既存宅地の区域だといいのですが、そこも外れているようです。農業従事者でもなく、分家でもなく、立退き(収用)でもないようなので、調整区域内で住宅を建てようとしても難しいと思います。

こんな感じでお話しをしていると、買おうとしている土地の状況の話しに移りました。お婿さんは、地主さんから直接、土地を買おうとしているようで、お母様がご心配なさっている。坪20万円なので、安いと思いお婿さんが目を付けているらしいのですが、そもそも住宅が建てられない様な区域に指定されていれば、土地を購入しても、住宅を建てるという目的は果たせません。
周りに住宅がありますか?と聞くとないようです。現況は資材置き場になっているそうです。
それに、西原町のあの地域でしたら、坪20万円は高いように思いますが、〇〇ハイツ内なら安いかもしれません。詳しい場所が分からないと、判断できませんので、曖昧な返事になってしまいます。

今度、直接お会いして、ご相談できそうです。良いご縁になるといいな。^^


追記:同日
登記は義務ではないので」を少し補足しますと、表題部に係る表示登記の部分に変更があった場合、つまり、地目が登記上と現況に差異があった場合、現況を変えた場合、1ヵ月以内に変更の申請を行う義務があるようです。(不動産登記法第37条第1項)
所有権の登記は、義務ではなく、所有者本人が第三者に対して、自分の不動産だと主張できるよう、対抗要件の為に自分の意思で登記を行う。
まとめると、表題部の地目又は地積に変更があった場合、ひと月以内に変更登記を行う義務があり、所有権移転や保存登記には、登記しなくてはいけないと言う義務はない。

私は、地目も現況と変わった場合、変更の登記義務はないと思っていましたが、気になって検索すると、「地目の場合は義務がある」とするサイトをいくつか見かけ、不動産登記法第37条に辿り着きました。
 これが今も生きているとした場合、補足の通りになると思います。
国の場合は、地目と現況が変わっても、登記義務は発生しないのかな?国の場合はOKみたいなのが、ありましたよね?試験勉強以来、忘れてしまいました。^^;
よく目にするのが、国道の入った公図、県道の入った公図にある道路です。

県道の場合、地目は「道」公衆用道路としての地目になっていますが、国道は原野とか山林とかのままで、疑問に思い、国道管理事務所に電話で確認した事があります。
国道は、地目変更してませんと仰っていました。公図の線の形から、道はココからココまでと認識できますが、地目は様々で道となってはいません。それで、勘違いしていたのでした。

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この記事へのコメント
地目って23種類もあるんですか。w(゚o゚*)w
地目の変更ってお金かかるんですか
農地に家を建てたら、税金が安いのかと思ってましたけどダメなのかな(*゚〜゚*)
Posted by ママ美 at 2010年03月04日 11:38
ママ美さん♪
コメントありがとうございます♪
色々な地目がありますよ〜。^^
道路とか鉄道用地、公園、海沿いに保安林があったり、学校用地や境内地、温泉が出たら鉱泉地とかですね。^^

地目変更は、測量など専門の資格を必要としない場合、ご自身で登記すれば、司法書士等の費用は掛からないかもしれません。(登録免許税もないようです)

農地にお家を建てられる方が、限られていたり、地域によって条件が様々にあります。(基本は建築が、抑制される区域)

税金は、耕作している時より、住宅を建てると、確実に上がります。役所の方で、航空写真を基に建物が増えた所を調査するようです。@@
Posted by kei at 2010年03月04日 12:19
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