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2009年09月15日

重説が間違った?@@ 接道義務

土地の取引が無事に終わっても、接道(土地が道路に接する事)等現況が微妙な場合ですと、時間が経つにつれて経緯が分からなくなってしまう事もあります。
そして、また初めから調査をして、経緯を調べていかなくてはいけない場合もあります。

売主さん側の(媒介)土地売買の取引から数年後、買主さんがまた、売り出しを始め、委任を受けた媒介業者から、クレームとも取れる問い合わせが入りました。ぁぅ(TT; )
「重要事項説明書と違い、土地が接道してないじゃないですか〜」
都市計画区域(市街化区域)内では、建築基準法上の道路に接していなければ建築できません。
そんな重大な事、簡単に言わないでくださ〜い。
どのくらい調べたのか聞いてみると、地積測量図では、土地と位置指定道路(前面道路)が離れているので、接道していないと仰います。

位置指定道路の図は、測量図に記されていません。また、1/500のスケールでは許容誤差も大きくなります。
只単に紙を重ねて話してはいないと思うので、何故土地と道路が離れているか聞いてみますが、明確な答えが返ってきません。離れている図を役所へ持って行けば当然、建築許可が下りる訳もなく、突っ返される事になります。

当初、ウチで調べたのは、位置指定道路の申請書の取り寄せ(公文書公開請求書)と法務局にて公図、測量図、そして現況(現地)の確認を行い、役所職員とも現況確認をした事を記憶しております。
土地が位置指定道路(前面道路)へ2m以上接しているので、住宅の建築が出来ると確認ができ、それから広告を出し、買主さんが見付かり重要事項の説明を行いました。

数年前なので思い出すのに時間が掛かりますが、段々と思い出してきました。結構慎重に調査した事を...

道路を整備する為に法律で決められている面積の関係から、隣地も含め少し複雑な形状の地型になっています。
でも、この道路に面する土地を買ったみなさんが、公平に道路を使えるように、公平に建築できるようにと、道路を造った建設会社さんの工夫を感じさせます。
元々どういった目的で開発され、費用負担をし、今の形になったのかを数十年前に道路を造った建設会社の社長へお会いしてお話しを聞いてきた事もあります。

上記のような事も含め、当時調査した結果を伝え、前提は建築するために、このような土地の形になっていると思いますよと話すと、媒介業者さんもそりゃ〜そうだよね〜と納得できた様子です。
図面と現況では誤差や環境の変化があったりで、時間が経つに連れギリギリで区割りをしたデメリットが出ているようです。

人間ですから完璧はないかもしれませんが、不動産を売る方も、買う方も大切な財産ですので、間違いがない様に慎重に調査をして、気持ちの良いお取引の場を作りたいと考えています。重説には、細かい経緯は書いていませんが、書いてある事を裏付ける調査を行っております。

媒介業者の方より、当初ウチが調査した時の事をお問合せ頂く事は構いません。昔はどうだったのかな?と参考になれば嬉しい事です。^^
しかし、ウチが証明するものではありません。お客様より依頼をお受けになった物件は、必要な箇所をご自身でも調査なさってください。^^
売主様、買主様が良い取引をする為、買主様がお幸せ(住宅)を作る為に上手くいく方法を、探すご相談をしたいと考えます。

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